Непокретности у Шпанији. Да ли улагање овде још увек има смисла?

Да ли су некретнине у Шпанији „кокошка која носи златна јаја“? Или је то ризичан тренд који доноси талас неуспелих инвестиција и изгубљеног новца? Медијска бука, извештаји о порасту ризика приликом улагања у овом региону, као и бројне приче о формалним проблемима и преварама, покрећу питања о смислу куповине некретнина у Шпанији 2026. и 2027. године. Каква је стварна ситуација? И пре свега – како изгледа тржиште луксузних некретнина, хотела и инвестиција типа longevity residence.

Непокретности у Шпанији – да ли се и даље исплати улагати у њих?

Шпанија и даље представља једно од најважнијих тржишта некретнина у Европи. Због тога привлачи и оне који траже други дом, као и инвеститоре заинтересоване за премијум сегмент. Висока страна потражња, раст цена и велике хотелске трансакције показују да је ово и даље простор могућности. Истовремено, куповина захтева детаљну анализу локације, трошкова и правног статуса некретнине. Ово се односи и на престижне понуде. Висока цена или атрактивна локација не значе увек повраћај улагања.

Према подацима шпанског завода за статистику INE, цене станова су у другом кварталу 2026. године порасле за 12,2 одсто у односу на исти период претходне године. У сегменту половних станова пораст је износио 12,9 одсто, а на тржишту нових станова – 7,4 одсто. То је снажан резултат. Међутим, истовремено то није гаранција да ће раст бити настављен у свакој локацији.

Куће, апартмани, резиденције – у Шпанији је боље инвестирати или живети?

Шпанија је прелепа. Многи људи једноставно воле ту климу, атмосферу. Није тешко пронаћи прелепе, морске пејзаже. Зато апартман на мору може пре свега бити други дом, који власник користи током дела године. Непокретност намењена за изнајмљивање, међутим, захтева процену сезоналности, трошкова управљања, локалних цена и правила вођења туристичког изнајмљивања. У случају луксузне резиденције, значај имају и приватност, стандард услуге, архитектура и приступ услугама или велнесу.

Шпанија привлачи стране купце посебно у приобалним регионима. У другом кварталу 2026. године купци изван Шпаније чинили су 15,98 одсто свих трансакција са стамбеним некретнинама у земљи. Током првих шест месеци 2026. године у руке странаца прешло је нешто више од 50 хиљада некретнина. У провинцији Аликанте њихово учешће износило је 46,43 одсто, у Малаги 37,01 одсто, а на Балеарима 32,27 одсто.

Популарност Шпаније треба да изазове додатну опрезност код купаца. Када је промет велики, повећава се вероватноћа превара, зато је темељна провера некретнине основа. Пре куповине треба проверити правни титул, терете, грађевинску документацију, дозволе и правила коришћења заједничких делова – најбоље је спровести due diligence некретнине. Ако се планира туристички најам, неопходно је такође проверити локалне прописе и лиценцне захтеве – они се разликују у различитим градовима. Није свака некретнина у одмаралишту легално доступна за краткорочни најам.

Подаци са тржишта престижних некретнина – које објекте вреди уврстити у свој инвестициони портфолио?

Ко нема сентимента према Шпанији, гледа на њу као на место за инвестиције. Како ће се апартман или имање показати као инвестиција? Размотримо то без емоција. У инвестиционом портфељу може се размотрити неколико различитих модела:

• апартман на атрактивној локацији,
• кућу или резиденцију намењену приватној употреби,
• некретнина у комплексу са хотелским сервисом
• куповина хотела или удела у хотелу.

Међутим, то нису равноправни производи. Стан за изнајмљивање може доносити текуће приходе, док ће резиденција коју користи власник имати пре свега употребну вредност. Са друге стране, локал у комплексу којим управља оператор може обезбедити услугу, али може подразумевати додатне трошкове и ограничења у погледу изнајмљивања или препродаје.

Инвестиције и Longevity residences. Да ли је то добар правац?

Све већу улогу имају пројекти који повезују становање са велнесом, превенцијом здравља и медицинским услугама. Пример за то је Oakmond Marbella, подухват са декларисаном вредношћу од око 260 милиона евра. Обухвата луксузни хотел са 140 соба и апартмана, 28 приватних резиденција и клинику за дуговечност. Пројекат је добио финансирање од Goldman Sachs Alternatives у износу од 145 милиона евра. Његово отварање је планирано за 2029. годину. Ово је пример некретнине у којој је стамбени производ део већег екосистема услуга. Овај сегмент веома брзо расте, а теми дуговечности, о којој смо већ писали, вреди се детаљније посветити.

Сличну концепцију развија Altaona у региону Мурсије. Овде се луксузне куће у разуђеној градњи спајају са медицинским, спортским, хотелским и велнес садржајима. Код оваквих пројеката, пре куповине треба проверити које су услуге заиста доступне, ко је за њих одговоран и да ли је њихова цена укључена у трошкове или се наплаћује посебно. Само коришћење слогана longevity не гарантује, наиме, раст вредности некретнине.

Најважније трансакције на тржишту некретнина у Шпанији: преглед

Велике трансакције показују да интересовање инвеститора обухвата не само станове, већ и хотеле, које је могуће модернизовати и развијати под препознатљивим брендом. У првој половини 2026. године вредност хотелских инвестиција у Шпанији износила је око 2,46 милијарди евра, што је 26,5 одсто више него годину дана раније. Око 60 одсто капитала уложено је у објекте за одмор, а 86 одсто трансакција односило се на хотеле са четири и пет звездица. У првој половини 2026. године у Европи су купљени хотели у вредности од око 11,7 милијарди евра, према подацима Cushman & Wakefield. Према извештајима, Шпанија привлачи инвеститоре заинтересоване за куповину луксузних, петозвезданих хотела.

Једна од највећих трансакција последњих година била је продаја Mare Nostrum Resort на Тенерифи за око 430 милиона евра 2025. године. Комплекс обухвата три хотела и 1037 соба. Пре продаје извршена је модернизација у вредности од око 56 милиона евра. Трансакција показује размере капитала уложеног у зреле туристичке објекте, чија вредност зависи од локације, стандарда и оперативног потенцијала.

Године 2026. хотел Tivoli La Caleta на Тенерифима продат је за око 140 милиона евра. У Барселони је Grand Hyatt, с друге стране, био понуђен за око 280–300 милиона евра. Објекат је променио власника 2023. године, када је коштао 180 милиона евра. Модернизован је. Прошао је реновирање и његова вредност је драстично порасла. Новог власника није дуго чекао.

Где купити некретнину: најбоље адресе, наши избори, перспективе

Инвестицона мапа у Шпанији изгледа изузетно занимљиво и разноврсно. Тешко је издвојити само једну тачку. Поред тога, свака локација је другачија и нуди различите предности. Ево једноставног, и сигурно непотпуног, прегледа и наших препорука!

Коста дел Сол, посебно Марбеља и околина, је тржиште за оне који траже луксузне куће, апартмане и резиденције са развијеном инфраструктуром. Марбеља изазива посебно интересовање страних инвеститора. Међутим, у најпрестижнијим локацијама потребно је посебно пажљиво проценити куповну цену и потенцијалну групу купаца приликом препродаје.

Тенерифе и остала Канарска острва привлаче инвеститоре заинтересоване за хотеле, велнес и туризам. Велике хотелске трансакције потврђују интересовање професионалног капитала, али куповина приватног апартмана захтева посебну анализу локалних правила изнајмљивања, сезоналности и трошкова управљања.

Барселона нуди приступ великом градском тржишту, међународном бизнису и туризму. У премиум сегменту важни су бренд, стандард зграде и локација, али треба узети у обзир и ограничења у вези са изнајмљивањем, као и високе трошкове куповине у најпожељнијим деловима града.

Мурсија и пројекти типа longevity могу заинтересовати особе које траже некретнине у мирнијем окружењу, са приступом спорту, велнесу и здравственим услугама. Ипак, ово је сегмент у ком је посебно важно проверити поузданост оператера и стварни обим инфраструктуре.

Пре куповине треба израчунати укупне трошкове инвестиције, узимајући у обзир порезе, трошкове трансакције, финансирање, осигурање, одржавање и евентуалну надокнаду за оператера. Такође је вредно проверити могућност препродаје и да ли се очекивани приходи заснивају на реалним претпоставкама.

Непокретности у Шпанији – тржиште пуно могућности, али за опрезне

Шпанија и даље нуди могућности како онима који траже други дом, тако и инвеститорима заинтересованим за премијум сегмент. Најважније је, међутим, прилагодити некретнину циљу: приватној употреби, приходима од изнајмљивања или дугорочном расту вредности. О квалитету инвестиције не одлучују само локација и стандард, већ улазна цена, правни статус, трошкови одржавања и стварна потражња за одређеним типом некретнине.