Да ли странци могу без проблема куповати луксузне некретнине у Европи?

Европско тржиште луксузних некретнина вредело је око 549-615 милијарди долара 2025. године и расте по стопи од 4-5% годишње. Прогнозе говоре о 943 милијарде до 2034. године. Обим је импресиван, зар не? Али још занимљивије је ко купује те некретнине.

У Шпанији више од 90% луксузних кућа завршава у рукама странаца. У Италији њихово учешће у премијум сегменту износи око 50-60%. Европа привлачи капитал из целог света, јер нуди стабилност, квалитет живота и (бар до недавно) релативно транспарентне процедуре. Проблем је у томе што су 2023-2025 године бурних промена. Португалија је затворила свој програм Golden Visa у октобру 2023. Шпанија је подигла лествицу 2025. Грчка је већ 2024. повећала минималне инвестиционе прагове. Регулаторни притисак расте, јер локалне заједнице жале због раста цена и недостатка станова за аутохтоно становништво.

„Да, али по правилима.”

Може се купити луксузна некретнина у Европи као странац? Наравно. Без проблема? Е, то већ зависи. Правила игре се мењају и вреди знати где се тачно налазиш пре прве посете нотару.

Да ли странци могу без проблема куповати луксузне некретнине у Европи?

Управо овде почиње велика нејасноћа у општим представама. Многи претпостављају да Европска унија има неку јединствену регулацију по овом питању. Нема.

“Не постоји јединствено правило ЕУ о власништву некретнина од стране странаца.”

Право својине остаје у надлежности националних власти, па тако свака држава чланица утврђује своја правила. Зато куповина куће у Шпанији може изгледати потпуно другачије него слична трансакција у Пољској или Аустрији.

ЕУ, ЕОГ и остатак света

Грађани Европске уније, Европског економског простора и Швајцарске обично се третирају као локални становници. Купујете стан у Лисабону? Поступак је исти као за Португалца. Понекад је потребно имати порески број, али то је формалност.

Држављани трећих земаља то је већ друга прича. Принцип гласи: „да, али под условима“. У пракси то може значити дозволу од локалних власти, захтев за реципроцитетом. Зависи од земље, а понекад и од региона.

Шта отежава куповину?

Најлакше је купити стан у центру града. Теже постаје када:

• пољопривредном земљишту (у многим земљама заштићено, потребна дозвола или локална адреса)
• у пограничним и војним зонама (стратешка ограничења)
• подручјима од културног или природног значаја
• кућа са плацем (јер земљиште = додатни захтеви)

Голден Виза, односно боравишни програми за инвеститоре у некретнине, претрпеле су значајне промене последњих година. Португалија је затворила ову могућност 2023. године, а Шпанија је кренула тим путем у 2025. Грчка је подигла праг у 2024: 400.000–800.000 ЕУР у популарним локацијама, 250.000 ЕУР за конверзију зграда. Важно: куповина некретнине не даје аутоматски право на боравак. То је посебна тема.

Где је најлакше, а где најтеже?

Регулације могу бити прилично шарене, зато је добро знати где ћеш брзо обавити формалности, а где те чека прави бирократски маратон.

Најлакше ћеш овде купити

Ирска, Португалија, Холандија или Шведска не постављају странцима посебне препреке (осим стандардних нотарских и пореских захтева). Шпанија, Италија, Француска и Немачка су такође прилично отворене, иако се нотарске формалности понекад одуже. Португалија је окончала програм Golden Visa за некретнине 2023. године, али сама куповина је и даље могућа. У Грчкој GV и даље функционише, иако су прагови значајно повећани: 400.000–800.000 ЕУР у популарним зонама (250.000 ЕУР за објекте намењене адаптацији). Шпанија је затворила свој програм 2025. године.

Више баријера и дозвола

Пољска захтева дозволу MSWiA за држављане ван ЕУ за куће и земљиште (станови су често изузети). Мађарска и Хрватска такође примењују систем дозвола (Хрватска додатно проверава реципроцитет). Данска захтева 5 година резиденције или министарску сагласност. Швајцарска по Lex Koller ограничава нерезидентима куповину викендица. Малта, Андора и Лихтенштајн често захтевају статус резидента.

Ван ЕУ

Црна Гора и Албанија су отворене за станове и куће (за земљиште је понекад боље друштво). Србија функционише по принципу реципроцитета, Турска је у принципу отворена, са изузецима за поједине регионе. Увек провери да ли се реципроцитет односи и на твоју земљу.

Како изгледа трансакција?

Куповина луксузне некретнине у Европи помало подсећа на слагање слагалице, где свака земља има свој сопствени распоред делова. Ништа страшно, само је важно знати шта се дешава редом. И да без локалних људи који познају тај систем у детаље, можеш изненада запети на кораку за који ниси ни чуо.

Од НИФ до уписа у регистар

Почнимо од почетка. Пре него што уопште потпишеш било шта, потребан ти је локални порески идентификатор. У Шпанији или Португалији то је NIF, у другим земљама има друга имена, али суштина је иста: мораш да постојиш у фискалном систему. Неки још праве пуномоћје код нотара (корисно ако не планираш да будеш физички присутан у свакој фази).

И ту се појављује тај цео AML, односно верификација идентитета и порекла новца. Proof of funds није формалност. Банке и нотари заиста желе да знају одакле ти средства. Изводи, уговори, изворна документа, све мора да се поклапа.

Due diligence и финализација код нотара

Сада следи испитивање некретнине. Адвокат проверава власнички лист, терете, да ли парцела нема неке чудне уписе, да ли су све грађевинске дозволе уредне. У већини земаља то захтева овлашћене преводе, понекад апостил (зависи од тога чији си држављанин). Ово није брз процес.

Финализација? Обично најпре предуговор (са капаром), затим нотарски акт и упис у регистар. За купце ван ЕУ на неким местима је потребна и дозвола за куповину, коју мораш имати пре закључења акта. Плаћања иду преко рачуна са документованим пореклом. У Црној Гори, на пример, веће трансакције морају бити безготовинске, поени за транспарентност.

Трансакициони правник, нотар, геометар, понекад вештак. Сарадња са локалним стручњацима заиста минимизује ризик. Они знају где систем има своје слабе тачке.

Трошкови, порези и усаглашеност

Купујући луксузну некретнину у Европи, брзо откривате да је сама цена трансакције тек почетак трошкова. Пратећи трошкови могу достићи чак 10-15% вредности, а регулаторне обавезе могу изненадити чак и искусне инвеститоре.

Трансакциони и текући трошкови

Код куповине те очекује неколико ставки које не можеш заобићи:

Потом имаш сталне трошкове: порез на непокретности (понекад изненађујуће висок за велика имања), трошкови одржавања, сервисирања. У Шпанији нерезиденти морају подносити пријаву Modelo 210, чак и ако не изнајмљују. Овакве обавезе извештавања једноставно не смеју да се превиде.

Регулаторни ризици у луксузу

Сегмент премиум носи специфична ограничења:

• забране краткорочног изнајмљивања у зонама обухваћеним програмима боравка
• лимити у туристичким кантонима (Швајцарска, Lex Koller)
• пограничне зоне, војне зоне, пољопривредне зоне са забраном за странце
• заштита споменика (модернизације могу коштати право богатство)
• локалне туристичке или зонске таксе

Усклађеност (AML) и власничке структуре

Банке и нотари су ће испитивати порекло средстава, CRS и FATCA ће аутоматски размењивати податке са пореском управом. Неки покушавају да заобиђу забране куповине преко корпоративних структура, што понекад успева, али доноси пореске и извештајне последице. Без локалних правних и пореских саветника не крећи даље. Заиста, тиме себи штедиш потенцијалне проблеме вредне више од њихове накнаде.

Границе постоје, али се могу прећи

Правни прописи могу деловати компликовано, али већина европских земаља заиста жели твој новац. Швајцарска поставља високе капиталне захтеве, Грчка захтева локални банковни рачун, Француска тражи потврду о пореклу средстава. Можда звучи бирократски, али то је пре стандард него непролазан зид. У пракси, већина странаца купује без већих проблема ако има одговарајућу правну подршку и стрпљење за документа.

Кључ је припрема. Пронађи доброг локалног адвоката, припреми документа унапред и резервиши више времена него што мислиш. Нико не каже да ће бити лако као куповина у родном граду, али европски луксуз је на дохват руке свакоме ко приступи ствари озбиљно.

Понекад се ти додатни кораци покажу чак и корисним. Боље је све проверити два пута него жалити због исхитрене одлуке вредне милионе.

Patt Y78

редакција