Премијум некретнине на Канарским острвима – извештај 2026

16 милиона+ туриста у 2025. години, попуњеност у краткорочном изнајмљивању на нивоу од 65-80%. Канарска острва више нису сезонско летовалиште, већ целогодишња машина за зараду.

И управо зато је 2026. година кључна. Тржиште се загрејало, али није прегрејано. Доток страног капитала, углавном из Немачке, Велике Британије и Скандинавије, држи цене високо. Људи купују не само за одмор, већ купују стил живота: вечно лето, без стреса због зиме, одлична инфраструктура. А уз то и некретнина која сама доноси приход.

Тржиште продавца у пуном сјају

Залихе су пале за 13-20% у односу на прошлу годину, у зависности од острва. Трансакције се затварају 0-5% испод понуђене цене, а премијум некретнине (поглед на океан, уз плажу) често се продају по истој или чак вишој цени. Преговарање? Могуће је, али ако оклеваш недељу дана, неко други ће потписати пре тебе.

Бруто 4-6,5% од најма је реалан просек, при чему локали са погледом на море и близу плаже имају предност. Питање није ” да ли се исплати купити “, већ “где тачно и под којим условима”. У овом извештају показујемо: које четврти, које цене, како изгледа Ley 6/2025 и како израчунати реалан повраћај. Без улепшавања, са конкретним бројевима.

Премијум некретнине на Канарским острвима

Тржиште некретнина premium на Канарима заиста је добило на замаху. Април 2026. доноси бројке које су још пре годину дана деловале недостижно: просечна продајна цена износи €3 555/м² (+8,42% годишње), а цене закупа су €17,14/м² (+4,64% годишње). Занимљиво је да су разлике између покрајина значајне и вреди их знати пре него што планираш куповину.

Просечне цене и динамика г/г

Санта Круз де Тенерифе је знатно скупља провинција (€3 868/m²), док Лас Палмас нуди ниже цене (€2 915/m²). Подаци Engel & Völkers и Indomio за I-IV.2026 то додатно разлажу: премијум куће коштају €2 685/m² (+3,84% г/г), апартмани €3 298/m² (+3,48% г/г). У самој провинцији Тенерифе март је показао €3 435/m². Страни купци, радници на даљину, пензионери и инвеститори који изнајмљују подстичу потражњу. Заиста, тешко је томе чудити се.

Понуда, време продаје и преговори

Залихе су пале за 13-20% годишње, што се осећа на терену. Просечан DOM (days on market) је 75-110 дана, али у hot spot-овима спушта се на 30-60 дана. Преговори? Обично 0-5% испод понуђене цене. У локацијама prime често се купује по истој или чак изнад тражене цене, а 15-20% premium трансакција завршава се изнад оглашене цене. Тржиште продавца, без икакве сумње.

Где куповати и по којој цени?

Costa Adeje је најпрепознатљивија премијум зона на Канарским острвима. Овде се цене крећу између €3 800 и €5 100 по квадратном метру, иако је просек за цело Adeje €4 603/m² (подаци E&V, Q1 2026). Arona, суседна општина са приступом плажама и инфраструктури, нуди апартмане у просеку за €4 365/m². То је солидна полазна тачка ако тражиш проверену локацију са спремном туристичком инфраструктуром.

Гран Канарија: плажа и околина Маспаломаса

На Гран Канарији најскупље је у зони Санта Каталина и Лас Кантарас, где beachfront кошта око €4 280/m². Маспаломас, познат по динама и луксузним насељима, налази се више: премиум куће у просеку коштају €4 689/m². Општи бенчмарк за југ Гран Канарије у III.2026 износи €4 709/m². Када је реч о исплативости краткорочног издавања, издвајају се Ла Ислета са бруто приносом ~6,3% и Лас Кантарас са ~5,2% на некретнинама прве линије.

Где тражити?

Вегета и Тријана (историјски центар Лас Палмаса) су мање очигледан избор. Овде је квалитет градње пристојан, а цене ниже него на обали. Проширење аеродрома (2026-2028) и модернизација TF-5 доносе ценовну премију од 5-15% у најближој околини инфраструктурних пројеката.

Регулације, порези и финансирање

Пре него што почнеш да тражиш конкретну некретнину, мораш да разумеш једну ствар: прописи који се тичу туристичког изнајмљивања управо су постали строжи. У многим зградама сада је потребна сагласност 60% заједнице за обављање туристичке делатности. То није пука формалност. Видео сам случајеве где су инвеститори купили апартман на одличној локацији, а онда се испоставило да је заједница одбила сагласност.

Напрегнуте зоне (Лас Палмас де Гран Канарија, неки делови Тенерифеа) имају додатна ограничења. Пре куповине провери зонирање и правила заједнице, не после. То ће ти уштедети месеце фрустрације и адвоката.

IGIC и финансирање куповине од стране странаца

Подаци? Овде имаш мало олакшање. IGIC износи 6,5% за нове градње, док би на континенту платио 10% ПДВ. То је прилично велика разлика код премиум некретнина.

Финансирање за странце изгледа овако:

• LTV стандардно 60-70% (понекад банка пристане на више, али то је реткост)
• Каматна стопа ~2,8-3,5% (зависи од банке и твог профила)
• Апсолутно ти је потребан број NIE пре посете банци
• Процес траје 4-8 недеља, зато то испланирај унапред.

Што је занимљиво, видим растућу потражњу за еко-градњом и брендираним резиденцијама. Банке такве пројекте третирају блажe када процењују ризик. Али запамти: усклађеност са прописима није опција, већ услов за улазак у луксузни сегмент. Без тога једноставно нема игре.

Образ инвеститора премиум 2026

Средња кирија у сегменту premium тренутно износи 17,14 €/м² месечно, што је пораст од 4,64% годишње. Puerto и Las Canteras се крећу око 16,70 €/м², иако конкретна локација може променити ову рачуницу. Попуњеност на краткорочном нивоу варира између 65% и 80%, што у летњем периоду није лоше. Проблем је у томе што нови прописи Ley 6/2025 усмеравају власнике ка дугорочном изнајмљивању, па се ове бројке могу променити.

Повраћај и вредност за нерезидента

Типична бруто стопа поврата износи 4-6,5%, у зависности од округа:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (шеталиште уз плажу): ~5,2%
• Puerto de la Luz: око 5,8%

Овде се појављује занимљив елемент. Страни нерезиденти плаћају у просеку 76% већу премију по метру у односу на локалне купце: €3 242/м² наспрам €1 839/м² (друга половина 2025). Страни резиденти достижу €1 963/м². Странци чине 18,4% свих куповина, па ова група диктира део цена на најбољим локацијама.

Пољаци? У 2024. години око 4.200 трансакција широм целе Шпаније, тренд расте у 2025. Острва привлаче углавном као други дом и извор прихода од изнајмљивања за одмор, иако све више људи рачуна на дугорочни најам услед регулација.

Шта заправо остаје од премијум тржишта 2026?

Гледајући на премиум тржиште Канарских острва у 2026. години, видиш прилично усклађену слику. Ово није спекулативни бум нити изненадни балон. То је сегмент који је пронашао равнотежу између потражње страних купаца и ограничене понуде најбољих локација. Стварне трансакције, реалне цене, конкретни инвеститори са капиталом.

Шта остаје? Зрело тржиште, у којем доносиш одлуке на основу темеља, а не емоција. Канарски премијум је и даље ниша, али стабилна. Климa, авио-везе, порески статус, то и даље функционише. Ако тражиш апартман поред океана или вилу са погледом, постоје опције, само треба да знаш шта ти заиста треба.

Тржиште неће нестати, али ни експлодирати. Једноставно траје.

Стин

редакција некретнина