Купити јефтино, реновирати, продати скупље. Флиповање међународних некретнина звучи једноставно, али у иностранству брзо постаје сложенија слагалица. Куповна цена је тек почетак – треба урачунати порезе, нотара, адвоката, дизајнера, реновирање, финансирање, одржавање, маркетинг и продају. Затим обрачунати порез на приход.

Италија и Португалија су занимљива тржишта за инвеститоре. Обе земље имају много старијих некретнина, атрактивне туристичке регионе и потражњу од стране страних купаца. У Италији је лакше пронаћи веома јефтине некретнине, док Португалија нуди флуидније тржиште, али и више улазне цене.

Флипинг међународни. Прво ARV, затим куповина

Класични флип обухвата куповину, реновирање и продају. Кључно је одредити ARV – After Repair Value, односно реалну вредност некретнине након реновирања. ARV не треба да се заснива искључиво на понуђеним ценама. Важније су стварно продате, упоредиве некретнине и локална потражња.

Ако кућа кошта 80 хиљада евра, а након реновирања може да се прода за 150 хиљада, разлика од 70 хиљада евра још увек није добитак. Треба одбити порезе, трошкове куповине, нотара, адвоката, дизајнера, реновирање, опремање, финансирање, одржавање, маркетинг и продају.

Зато пројекат треба рачунати конзервативно: прихватити реалну продајну цену и оставити резерву за непредвиђене трошкове. Највећа грешка је претпоставити максималну продајну цену и идеалан ток реновирања.

Зато међународни флипинг захтева due diligence пре куповине. Овај процес је једна од најважнијих фаза целе инвестиције.

Италија је земља јефтиних кућа.

Италија има огроман фонд старих некретнина – од кућа у малим местима и руралним подручјима до зграда у историјским центрима. Део њих годинама стоји празан и захтева потпуну модернизацију.

То је потенцијална прилика за флипере: купити испод вредности, створити модеран производ и продати га по вишој цени. Пример за то су програми „Case a 1 euro“, односно продаја одабраних напуштених некретнина за симболичан износ.

И много непознаница

Њихов циљ није да деле куће, већ да ревитализују насеља. Пример за то је програм општине Кантјано у региону Марке. Купац мора да испуни услове у вези са реновирањем, припреми пројекат и испоштује рокове које одреди општина. Програм такође предвиђа гаранцију у износу од 4 хиљаде евра.

Цена 1 евро је дакле тек почетак. Стара зграда може захтевати нови кров, ојачање конструкције, замену инсталација, изолацију, столарију и комплетно уређење. Додају се пројекат, документација, порези, јавни бележник, административни трошкови или конзерватор споменика. Као резултат, инвестиција може износити неколико десетина хиљада евра, а у веома лошем техничком стању чак и преко 100 хиљада евра.

Италијски грађевински закон

У Италији посебно је важно проверити да ли стварно стање некретнине одговара документацији. У 2024. години уведени су прописи познати као „Salva Casa“ – Decreto-Legge бр. 69/2024, који је претворен у закон бр. 105/2024. Ова регулатива је увела решења која се односе на одређене грађевинске несагласности и процедуре у вези са легалним статусом некретнине.

Међутим, то не значи да се свака самовоља може лако легализовати. Све зависи од врсте несагласности и конкретног случаја. Зато је пре куповине вредно ангажовати локалног стручњака да провери документацију и могућности извођења планиране реновације.

Подаци у Италији

При куповини од приватног лица или предузетника у трансакцији ослобођеној од ПДВ-а, без погодности „прима каза“, основна стопа пореза на регистрацију износи 9%, а хипотекарски и катастарски порези се у принципу наплаћују по 50 евра. Код других врста трансакција могу важити друга правила, укључујући ПДВ.

При продаји италијански прописи предвиђају опорезивање одређене добити, посебно у случају некретнина купљених или изграђених не више од пет година раније. Детаљи зависе од историје некретнине и ситуације пореског обвезника.

При редовној куповини, реновирању и препродаји некретнина потребно је додатно анализирати карактер делатности. Једнократна продаја приватне некретнине и серијски флипинг не морају се порески третирати на исти начин.

Flipping међународни: Португалија. Јака потражња, теже до прилике

Португалија је једно од најпрепознатљивијих европских тржишта некретнина. Лисабон, Порто, Алгарве и други атрактивни региони привлаче становнике и стране купце.

Према португалској статистичкој служби, 2025. године цене стамбених некретнина порасле су за 17,6%, број трансакција повећао се за 8,6%, а медијана трансакционе цене у четвртом кварталу износила је 2 198 евра по м².

Динамично тржиште значи потенцијално већу вредност реновираних некретнина, али и више цене куповине и већу конкуренцију. Сам раст тржишта зато неће спасити лоше купљену кућу.

Цена куповине у Португалији

При куповини треба пре свега узети у обзир ИМТ – порез на пренос својине непокретности, као и Imposto do Selo, односно таксу на печат.

Висина ИМТ зависи између осталог од врсте непокретности и њене намене. Основ за опорезивање је, у принципу, већа од вредности: купопродајне цене или пореске вредности непокретности.

Порез на пренос власништва приликом куповине куће износи у основи 0,8% пореске основице. Осим тога, постоје и правни трошкови, документација, финансирање и реновирање.

Flipping и порез у Португалији

При продаји некретнине може настати маис-валиа, односно добит која подлеже одговарајућим пореским правилима. Португалски прописи разликују продају приватне имовине од прихода који проистичу из привредне делатности.

Једнократна продаја сопствене некретнине и редовна куповина кућа ради њихове реновације и препродаје не морају се, дакле, обрачунавати на исти начин.

Португалска класификација привредних делатности обухвата CAE 68100 – куповину и продају некретнина. То не значи аутоматски да је неопходно оснивање компаније. Међутим, код серијског флипинга, вреди пре прве трансакције са локалним пореским саветником утврдити прави начин вођења и обрачунавања делатности.

Ефикасан флипинг! Где се најбоље зарађује и који су ризици?

Флипинг на међународном тржишту није лов на најјефтиније адресе. Највећи потенцијал се не налази нужно тамо где су некретнине јефтине. Јефтина кућа у месту где нема потражње може бити лошија инвестиција од скупљег објекта на локацији где се након реновирања може брзо пронаћи купац.

Добар пројекат треба да има конкретну предност: куповину испод тржишне вредности, могућност повољне преправке, изузетну локацију, неискоришћену површину, низак стандард у добром окружењу или јасно одређену групу циљних купаца.

Пример: кућа за 90 хиљ. евра, реновирање за 40 хиљ. евра и 15 хиљ. евра осталих трошкова. При продаји за 180 хиљ. евра то даје 35 хиљ. евра вишка пре коначног пореског обрачуна. Међутим, ако продаја износи 160 хиљ. евра, резултат пада на 15 хиљ. евра.

Управо зато је у флипингу најважнија не ефектна визуализација, већ добра цена куповине, контрола трошкова и реална коначна процена.

Flipping међународни: највеће претње

• Погрешна процена ARV – некретнина можда неће достићи очекивану цену.
• Пораст трошкова реновирања – влага, конструкција, кров, инсталације или проблеми са документацијом могу значајно повећати буџет.
• Кашњења – дужи ремонт значи додатне трошкове финансирања, пореза, комуналија и одржавања.
• Ниска ликвидност – у малом месту продаја куће или стамбене зграде може да траје месецима.
• Промене прописа и трошкова финансирања – могу смањити исплативост пројекта.
• Проблеми са извођачима и документацијом – у иностранству се појављују језичке баријере и отежана контрола радова.

Вреди такође проверити локалне прописе који се односе на коришћење некретнина, посебно ако је након реновирања планирано краткорочно издавање. Флиповање може побољшати стање празних зграда и подржати локалне извођаче радова, али у популарним местима може такође повећати цене и ограничити доступност станова за становнике.

Италија или Португалија?

Италија – јефтиније, али захтевније

Позитивно: велики избор старих некретнина, релативно ниске цене ван најпопуларнијих региона, програми „кућа за 1 евро“, велики потенцијал за реновирање и туризам, као и могућност проналажења ниш локација.

Минуси: слабија потражња у појединим местима, ризик од скупих реновирања, правни и административни проблеми, потенцијално дуг период продаје и велике разлике између региона.

Португалија – јако тржиште са скупљим улазом

Плусеви: јака потражња, интересовање страних купаца, потенцијално лакша продаја готове некретнине, велики потенцијал за модернизацију и већа ликвидност у популарним локацијама.

Минуси: високе цене куповине, велика конкуренција инвеститора, теже је пронаћи велико дисконтовање, високи трошкови реновирања и ризик од пада марже у случају прекорачења буџета.