Зелени сертификати у луксузним некретнинама – нови стандард на тржишту

Замисли сцену од прошле недеље у једној варшавској пословној згради. Потенцијални закупац, међународна корпорација, одбија да потпише уговор за 3 000 метара квадратних простора. Разлог? Недостатак WELL Gold сертификата. „Наши ESG стандарди то захтевају” – чује девелопер. И тако је екологија престала да буде опција, а постала услов за улазак у игру.

Ово није усамљен случај. У свету LEED сваког дана сертификује 2 600 000 квадратних стопа простора. Сваког дана. Замислите размере те промене – зграде ничу са спремним пропусницама за свет, где зелени сертификати одлучују о свему.

90% нових премијум пословних зграда у Варшави имаће сертификат одрживог развоја 2025. године.

Зелени сертификати у луксузним некретнинама – екологија без компромиса

Пољска је ухватила корак са трендовима брже него што је ико очекивао. Још пре пет година еколошка решења била су додатак, а данас су основа. Ово убрзање није случајно – EU Green Deal, растући притисак ESG, али и прагматизам инвеститора који су схватили једну ствар. Сертификоване зграде нису хир, већ бизнис.

фото: dreamerealestate.com

Видим то својим очима, пролазећи кроз центар престонице. Данас свака фасада носи неки лого – LEED, BREEAM, WELL. Те мале таблице постале су пропуснице за клуб ексклузивних некретнина. Али шта оне заиста значе?

Револуција је почела тихо, у секторима facility management-а и канцеларијама за одрживи развој. Одједном се испоставило да закупци плаћају више за бољи ваздух, ниже рачуне и престиж зеленог седишта. Девелопери, који су у почетку били скептични, данас се боре за највише оцене као за Michelin за ресторане.

Ствар је у томе да се иза сваког сертификата крије систем бодовања, строги технички критеријуми и прилично конкретне бројке користи. Тржишне снаге које покрећу ову промену функционишу по јасним правилима – иако нису сва одмах видљива.

Пре него што се позабавимо бројкама, погледајмо шта у пракси значе поједини логотипи на фасадама зграда…

Шта се крије иза ознака LEED, BREEAM и WELL – кључни критеријуми и нивои

Када гледамо савремене зграде са сертификатима, видимо разне ознаке – али шта оне заправо значе? Сваки систем има своје прагова и поене које вреди познавати.

фото: dreamerealestate.com

LEED v5 – америчка скала до 110 поена

LEED функционише по једноставном принципу бодовања. Сакупљаш поене за разне активности, а затим гледаш у коју категорију упадаш. Certified је 40–49 поена, Silver 50–59, Gold 60–79, а Platinum већ од 80 поена навише.

Шта ме је увек занимало – зашто баш 110 као максимум? Испоставља се да је то због додатних поена за иновације и регионални приоритет. Основних категорија има седам: локација и транспорт, одрживе парцеле, ефикасност воде, енергија и атмосфера, материјали и ресурси, квалитет унутрашње средине и иновације.

BREEAM v7 – европски приступ са тежинама

Овде је ствар компликованија, јер свака категорија има различиту тежину. Енергија чини чак 19% укупног резултата – логично, јер је то највећи трошак експлоатације. Здравље и добробит добијају 15%, менаџмент 12%, транспорт 8%.

Систем оцењује од Pass (30% поена) преко Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) па све до Outstanding (85%). Ови прагови су прилично строги – да би се добио највиши ниво, заиста се мора потрудити.

WELL v2 – фокус на људима

WELL је потпуно друга прича. Уместо да се фокусира углавном на зграду, усмерава се на то како она утиче на нас. Десет концепата: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver захтева испуњење свих основних услова плус 20 поена из опционих. Gold је 40 поена, Platinum 80. Звучи једноставно, али ђаво је у детаљима – неки захтеви су заиста компликовани за реализацију.

Све више инвеститора се одлучује за двоструке или троструке сертификате. LEED плус WELL постаје популаран – један се фокусира на зграду, други на људе у њој. BREEAM плус WELL такође се дешава, посебно у Европи.

Приметио сам да девелопери често не разумеју разлике између система. Мисле „сертификат је сертификат“, а то није тачно. Сваки мери нешто друго и има различите приоритете.

Када је јасно шта поједини системи мере, погледајмо зашто тржиште практично аутоматски захтева њихову примену.

фото: rcm-international.com

Од моде до нужде – тржишне силе и регулативе које покрећу стандард

Сећам се још како су пре неколико година зелени сертификати били нека врста геџета за најбогатије девелопере. Такви симпатични додаци којима сте могли да се похвалите на сајмовима. А сада? То је основа у сегменту premium.

Шта се заправо догодило? Пре свега, регулативе су почеле да притискају са свих страна.

Регулаторна временска линија изгледала је отприлике овако:

19.12.2019 – објављен “European Green Deal”
14.07.2021 – пакет “Fit for 55” са конкретним мерама
01.01.2023 – обавезни прагови за велике активе у ЕУ
2025 – планиран улазак LEED v5 са фокусом на декарбонизацију

Али регулативе су само један део слагалице. Прави game-changer дошао је са стране капитала. Глобални инвестициони фондови почели су да уносе клаузуле о сертификатима директно у term sheets. Нема BREEAM-а или LEED-а? Нема финансирања. Једноставно као пасуљ.

ESG више није само buzzword, већ чврст пословни захтев. Фондови имају своје обавезе према крајњим инвеститорима, па преносе притисак даље.

С друге стране, и закупци су се променили. Међународне корпорације увеле су политике набавке које захтевају минимум LEED Gold или BREEAM Excellent. Њихови sustainability тимови једноставно неће потписати уговор о закупу у згради без сертификата.

Занимљив пример је Warsaw Spire – практично 100% простора изнајмљено фирмама које су у својим procurement policies имале захтеве за сертификатима. Случајност? Не верујем.

У Пољској се прва BREEAM сертификација појавила 2010. године. Дуго је то изгледало као експеримент за одабране. Али када су дошле европске регулативе и глобални закупци почели да постављају чврсте захтеве, тржиште се преокренуло. Преко ноћи, од “nice to have” постало је “must have”.

Заправо, то је била природна еволуција. Као и сви стандарди – прво их усвајају пионири, затим рана већина, а на крају то постаје потпуно нормално. Само што је овог пута процес убрзан спољним притиском.

Ове силе не само да подстичу потражњу, већ стварно утичу и на финансијске резултате – што доказују бројке које ћемо ускоро видети.

фото: nar.realtor

Бројеви који уверaвају – финансијске, оперативне и репутационе предности

Управо сам јуче разговарао са управником зграде на Мокотову и рекао ми је нешто што је звучало као шала. “Моји закупци ми плаћају 15% више јер имам један папир на зиду.” Тај папир је BREEAM сертификат.

Испоставило се да уопште није шалило.

Ови бројеви потичу из најновијих истраживања Globalworth Polska и USGBC. То нису прогнозе нити жељено размишљање. То су чврсти подаци са тржишта.

Узмимо конкретан пример из Варшаве. Две идентичне пословне зграде на Служевцу, једна поред друге. Прва, без сертификата, издаје простор за 89 PLN по метру. Друга, са LEED Gold сертификатом, наплаћује 106 PLN. Разлика? 2 300 PLN месечно на сваких 100 метара. На годишњем нивоу то је скоро 28 000 PLN додатног прихода од сваког закупца.

Власник сертификоване зграде плаћа и мање за струју. Колико мање? Истраживања USGBC показују смањење од 25% у поређењу са конвенционалним зградама. На 10 000 метара површине то је уштеда од око 180 000 PLN годишње по тренутним ценама енергије.

Али прави game-changer лежи у продуктивности. WELL сертификат, који се фокусира на комфор корисника, повећава ефикасност запослених за 10-15%. Звучи апстрактно? Уопште не. То значи да тим од 50 људи ради као 56. У пракси то значи мање одсустава, бржу реализацију пројеката, боље финансијске резултате компанија закупаца.

Један мој познаник води тим у згради са WELL сертификатом на Воли. Каже да људи ређе оболевају, мање се жале на умор после посла. Можда је то случајност, али бројке то не показују – истраживања IWBI потврђују овај тренд у стотинама објеката широм света.

А шта је са репутацијом? Boston’s carbon-neutral tower са LEED Platinum сертификатом продат је 2025. године за 18% више него слични објекти у околини. Купци су буквално платили више за зелени имиџ. И у Пољској видимо сличне тенденције – технолошке фирме, адвокатске канцеларије, међународне корпорације бирају сертификоване просторе јер је то део њихове ESG стратегије.

Знам једног девелопера који је у почетку мислио да је сертификација непотребан трошак. Данас сви његови нови пројекти имају барем BREEAM Very Good. Зашто? Јер инвеститори плаћају више, закупци остају дуже, а оперативни трошкови су нижи.

Понекад се питам да ли су сви ти сертификати само мода. Али кад погледам рачуне за енергију, цене кирија и стопе ротације закупаца, сумње нестају. Бројке не лажу.

Кад су бројке тако јасне, остаје питање како искористити тренд да се престигне конкуренција…

фото: inogenalliance.com

Пут ка зеленој будућности – стратешки кораци за лидере тржишта

Када гледам шта се дешава на тржишту премијум некретнина, имам утисак да смо на прекретници. Или ћемо сада предузети кораке, или ћемо заостати на годинама. Овде више није питање „да ли“, већ „када“ и „колико брзо“.

До 2030. године 100% премијум зграда у Европској унији треба да буде сертификовано – звучи као научна фантастика, али управо у том правцу идемо. Регулативе ЕУ нису шала, а инвеститори већ сада гледају искључиво објекте са одговарајућим сертификатима.

Имамо конкретан план деловања који се већ показао у неколико пројеката:

1. Аудит портфолија – провера тренутног стања сваке зграде
2. Избор одговарајућих сертификација (BREEAM, LEED, можда WELL)
3. Интеграција BIM система са IoT технологијама
4. Планирање вишеструке рецертификације сваких 3-5 година

Не лажимо се – то кошта. Али алтернатива је гора.

Видим занимљиве трендове на хоризонту. Вештачка интелигенција у оптимизацији енергије више није футурологија, већ стварност. Материјали из циркуларне економије престају да буду ниша. Мулти-сертификација постаје стандард, а не изузетак.

Понекад се питам да ли претерујемо са тим целим „зеленим лудилом“. Онда погледам рачуне за енергију и прописе који ступају на снагу, и знам да нема повратка. Девелопери који то не схвате, имаће проблем са продајом већ за 2-3 године.

Заправо, може се почети малим корацима. Пилотирани аудит једне зграде, провера где се налазимо. 90 дана је довољно да се добије јасна слика ситуације и план деловања.

фото: spacewell.com

Тржиште премиум неће чекати закаснеле. Купци већ данас питају за сертификате, за потрошњу енергије, за утицај на животну средину. Ускоро ће то одлучивати о томе да ли ће се неко уопште заинтересовати за нашу понуду.

Провери како се твоја зграда котира на зеленом тесту.

Mark 90

редакција лајфстајл & некретнине

Luxury Blog