Глобално тржиште луксузних некретнина – где је квадрат најскупљи?

За 4 000 000 злотих можете купити стан од 40 квадрата у Хонгконгу или вилу са базеном у Тоскани – иста сума, два потпуно различита света. Данас ћу покушати да анализирам глобално тржиште луксузних некретнина.

Још пре десет година нико није мислио да квадратни метар може да кошта више од аутомобила. Данас гледамо цене које све окрећу наопачке. У Монаку се за метар плаћа 200 000 евра. То није грешка.

Глобална вредност тржишта луксузних некретнина у 2023. години износила је 1 121 милијарду долара према подацима Deloitte-а. Прогнозе за 2025. годину предвиђају раст од 24-25 процената. То је заиста тешко замислити.

фото: tomferry.com

Глобално тржиште луксузних некретнина – добродошли у свет милиона

Питање „где је најскупље?” данас има већи значај него икада. Не ради се само о радозналости. То је питање разумевања како функционише савремени свет новца и моћи. Тамо где најбогатији улажу свој капитал, обликује се будућност читавих региона.

Понекад размишљам о томе шта ће се догодити са ценама на најексклузивнијим местима. Да ли ће Монако са својих 200.000 евра по квадрату успети да задржи позицију у ери одрживог развоја? Да ли ће млада генерација милијардера и даље желети да живи у бетонским небодерима изнад Средоземног мора?

фото: sothebysrealty-france.com

Овај текст даје одговоре на три кључна питања савременог тржишта луксузних некретнина:

• Који градови обарају све ценовне рекорде и зашто баш та места

• Како изгледају станови вредни милионе и шта се заправо купује за те паре

• Да ли бум луксузних некретнина има своје границе и када би могао да се заврши

Живимо у времену када апартман може да кошта више од буџета читавог града. Звучи као научна фантастика, али то је наша стварност. Пре него што погледамо конкретну листу најскупљих локација, вреди разумети размере ове појаве.

фото: valcucine.com

Ранг листа глобалних жаришта: где метар кошта право богатство

Проверио сам најновије податке из првих месеци 2025. године и морам да признам – цене по квадратном метру у најскупљим деловима света импресионирају чак и мене.

„Разлика између Европе и Азије? У Монаку плаћаш за сигурност капитала, у Хонгконгу за приступ брзо растућим тржиштима. Америка је једноставно престиж у чистом облику.”

Најзанимљивији случај је вероватно тај пентхаус у Њујорку за 250 милиона долара. Власник га је купио углавном преко интернета, чак га није ни погледао уживо. У Монаку је, с друге стране, рекордна трансакција била за апартман који има сопствену марину – буквално можете допловити испод балкона.

фото: 943thepoint.com

Азијска тржишта функционишу другачије од европских. У Сингапуру или Хонгконгу углавном се купују нове инвестиције, док се у Лондону или Кану често бирају историјске некретнине са душом.

Пољска у огледалима света

Код нас у Варшави најскупље локације већ достижу 95.000–110.000 зл/м², што је око 20.000 ЕУР/м². То је и даље пет пута мање него у Монаку, али разлика се смањује. Гдањск је оборио сопствени рекорд – апартман уз Мотлаву продат је за 24,8 милиона злота. Звучи смешно у поређењу са Менхетном, али за пољске услове то је прекретница.

Сећам се како се пре пет година причало о „лудилу” цена од 15.000 зл/м² у центру Варшаве. Данас је то стандард у бољим локацијама.

Шта повезује ове градове, осим астрономских износа по квадрату?

фото: solproperties.ae

Зашто је тамо тако скупо? Фактори који утичу на цене

Одакле долазе те астрономске цене? То питање ми не даје мира откако сам видео стан у Хонгконгу за 50 хиљада долара по квадратном метру. Звучи као шала, али механизми који стоје иза таквих износа су потпуно рационални.

ASCII CHART – ГЛАВНИ ФАКТОРИ ЦЕНЕ:

Понуда vs Потражња ████████████ 60%
Макроекономија ████████ 40%
Тех & Лајфстајл ████ 20%

Почећу од економских основа, јер управо оне покрећу целу машину. У Хонгконгу само 25% површине је погодно за градњу – остатак су планине и вода. Међутим, глобални капитал нема таква ограничења. Милијарде долара из континенталне Кине, Сингапура, Лондона траже сигурну луку. Резултат? Цене расту не зато што су станови бољи, већ зато што су једноставно ретки.

Монако је још екстремнији случај. Зовем га „банка на стенама” – овде се не купује некретнина, већ безбедност. Према PwC 2025, „политичка стабилност и нула пореза на приход доносе премију безбедности од 30-40% у поређењу са другим премиум локацијама.”

Каматне стопе такође играју кључну улогу. Када Fed снижава стопе, богати инвеститори напуштају обвезнице и траже алтернативе. Некретнине на престижним локацијама тада постају као уметничка дела – што скупље, то пожељније.

Технологија додаје још један слој трошкова. AI-ready куће са паметним управљањем енергијом, зелени сертификати LEED или BREEAM – све то кошта. Премија за одрживи развој тренутно износи 5-10%, али видим да тај број расте. Smart home у Њујорку више није хир, већ нужност за онога ко плаћа милионе.

Понекад се питам да ли претерујемо са тим сертификатима. Али тржиште је јасно – стан без зелене ознаке губи на вредности брже него iPhone без најновијег iOS-а.

Култура и престиж су трећи стуб ове слагалице. Кан није само филмски фестивал – то је глобални бренд. Стан са погледом на црвени тепих аутоматски добија на вредности. Off-market ексклузивитет делује слично. Најскупље некретнине уопште не долазе у јавну понуду. Продају се у затвореном кругу преко приватних брокера.

Сећам се разговора са брокером из Лондона који ми је рекао: „Ако видиш цену онлајн, значи да не можеш да приуштиш тај стан.” Звучи арогантно, али има економску логику. Прави бисери се продају у мрежи контаката, где је цена само један од многих фактора.

Све те силе делују заједно као зупчаници у швајцарском сату. Ограничена понуда, глобални капитал, технолошки захтеви, културни престиж – сваки елемент покреће остале. Да ли ће те силе ојачати или ослабити?

фот. ehl.at

Шта даље са луксузом? Трендови 2025+ и кључни закључци за инвеститоре

Управо сам анализирао стотине извештаја о тржишту луксузних некретнина. И знаш шта ме је највише изненадило? То што сви гледају у погрешном правцу.

Док се пољски инвеститори и даље фокусирају на локално тржиште, права акција дешава се у Азији. Прогнозе су јасне – глобално тржиште луксузних некретнина расти ће 10-15% годишње до 2030. године. Азија ће бити лидер тог раста. То није случајност, то је демографска математика.

фото: 11prop.com

Видим три мегатренда која ће све променити. Први је управо азијска доминација – нови богати из Сингапура, Хонгконга и Дубаија купују широм света. Други тренд је ESG, који више није мода већ обавеза. Трећи је VR технологија, која револуционише начин процене некретнина ван тржишта.

Али пазите на замке. Саставио сам табелу најважнијих шанси и ризика:

Сећам се како су пре пет година сви говорили да је Варшава прескупа. Сада ти исти људи жале што нису купили. Историја се воли понављати, али на другим локацијама.

фото: thepinnaclelist.com

Моје три конкретне препоруке за сваког инвеститора су:

1. Дју дилиџенс ЕСГ – проверавај енергетске сертификате и одржива решења у свакој некретнини
2. Географска диверзификација – минимум 30% портфеља ван Пољске, фокус на Азију и стабилна европска тржишта
3. Искористи VR технологију – за процену некретнина ван тржишта и анализу потенцијала пре обиласка

фото: vicworkstudio.com

Нећу кријати – тржиште ће постати сложеније. Регулације ће бити строже, конкуренција већа. Али управо зато они који се припреме на време, добиће највише.

Време је да престанеш да размишљаш локално. Анализирај глобално, диверзификуј паметно, делуј одлучно!

Michael

уредник за некретнине

Luxury Blog