Вилијамсбург у Бруклину – нови број један луксуза у Њујорку

У децембру 2025. године Williamsburg је званично проглашен за најбрже растуће тржиште луксузних некретнина у Њујорку. Кварт на обали East River-а, који је још пре две деценије асоцирао на напуштене фабрике и уметнике који се боре за опстанак, данас продаје пентхаусе за вишемилионске износе и привлачи купце који траже алтернативу Манхатану.

Локација је овде кључна — само неколико станица метроа од центра, погледи на силуету Midtown-а, али истовремено атмосфера четврти са правим уличним животом. Више није потребно „преселити се у Бруклин” да би се имало све на дохват руке. А цене? Још увек ниже него у топ локацијама на Манхатану, иако се разлика смањује сваког квартала.

фото: nyctourism.com

Вилијамсбург у Бруклину – на таласу луксуза поред Ист ривера

Вилијамсбург је прошао пут од постиндустријске енклаве до симбола савременог луксуза – без да је сасвим изгубио онај хипстерски шарм који је привукао први талас имућнијих закупаца. Данас, међутим, кварт не дефинишу винтиџ продавнице, већ инвеститори који граде стаклене куле и купци спремни да плате премију за адресу „Williamsburg Waterfront“.

У овом чланку наћи ћеш конкретне податке са тржишта, примере најгласнијих инвестиција, профил нових купаца – и одговор на питање да ли овај бум још има горива или је ово већ врхунац балона. Јер сви причају о Вилијамсбургу, али не разумеју сви шта се овде заиста дешава.

Бројке које говоре све: колико је данас вруће тржиште у Вилијамсбургу

„Најбрже растуће луксузно тржиште” – звучи као слоган из брошуре, зар не? Али у случају Вилијамсбурга то није маркетинг. То су бројке које свако може да провери.

фото: penny-hotel.com

Кључни индикатори тржишта луксуза у Вилијамсбургу

Медијана цене некретнина у Q3 2025. износила је 1,3 милиона УСД. Годишње то је пад од 3,2%, али — и ту је квака — обим трансакција порастао је за 44,9%. Људи купују брже, чешће и без оклевања. Понуда? Само 2,1 месец залиха, док је „здраво” тржиште око 6 месеци. У премиум сегменту чак 67% трансакција су куповине за готовину. Нема кредита, нема чекања на банку.

У новембру 2025 у целом Њујорку потписано је 176 уговора за некретнине вредне најмање 4 милиона УСД — раст од 12% месец за месецом. Бруклин у целини забележио је раст обима луксузних трансакција од 38% годишње.

Как Вилијамсбург стоји у поређењу са Менхетном

Трибека? Просечна цена апартмана је преко 5 милиона долара. Флатирон? Слично. Вилијамсбург је и даље јефтинији — медијана је око 1,3 милиона — али цене расту брже него у старим квартовима Менхетна. Купци у томе виде потенцијал: данас плаћају мање, али рачунају на то да ће овај крај за пет година достићи цене центра.

Тржиште је усијано не зато што цене дивље расту (јер су чак мало и пале), већ зато што сви желе да буду овде. И купују пре него што то неко други уради.

Од одмаралишта и фабрика до меки стваралаца: историја трансформације Вилијамсбурга

Данашњи Вилијамсбург – са луксузним небодерима и ценама упоредивим са Трибеком – израстао је из потпуно другачије, индустријске прошлости. Тешко је поверовати да су још деведесетих година уметници овде изнајмљивали простране лофтове за мање од хиљаду долара месечно.

фото: nyctourism.com

Од летовалишта за елиту до индустријске позадине Њујорка

Тридесетих година XIX века Вилијамсбург је био летња енклава за имућне становнике Менхетна – долазили су трајектом на обалу Ист ривера да побегну од градске вреве. Међутим, након грађанског рата уследила је брза индустријализација: рафинерије шећера (укључујући чувени Domino Sugar), фабрике, складишта. Крај је нарастао због прилива радника – Пољака, Италијана, Јевреја. Одмаралиште се претварало у густу, брутално индустријску ткиво.

Након Другог светског рата фабрике су почеле да нестају. Деиндустријализација је значила празне хале, растућу стопу криминала и пад атрактивности за становање. Осамдесетих и почетком деведесетих управо су ти ниски кирије привукле уметнике – могли су да приуште лофтове за 500–1.000 долара. Тако је настала легендарна клубска и галеријско-музичка сцена, са журкама код McCarren Park Pool и на Bedford Avenue.

Кључни преокрет? Промене у урбанистичком плану између 2005. и 2012. године, које су дозволиле изградњу облакодера дуж приобаља, као и отварање директне линије метроа L до Менхетна 2005. године. Популација краја порасла је за десетине хиљада становника, демографски профил почео је да се мења – уместо хипстера дошли су млади професионалци из финансијског и технолошког сектора. Темељ за данашњи бум био је постављен.

Куле, паркови и пентхауси: најважније луксузне инвестиције у Вилијамсбургу

О размерама промена у Вилијамсбургу најбоље сведоче конкретне адресе – девелоперски пројекти који су за само неколико година променили панораму приобаља од постиндустријске до ултралуксузне. Овде није реч о концептима, већ о кулама са именима, бројем спратова и ценама пентхауса које достижу милионе долара.

фот. nyctourism.com

One Williamsburg Wharf и Domino – нове иконе приобаља

One Williamsburg Wharf је заставни пројекат целе трансформације: две куле са укупно 808 станова, директан приступ Источној реци, 30 хиљада квадратних стопа погодности (базен, спа, винарија, приватно биоскопско здање) и пентхауси чија је вредност изнад 10 милиона долара. То је симбол нове ере – место где Менхетн долази да живи.

Комплекс Domino има још већу скалу: више од 2800 јединица, 66 хиљада квадратних стопа комерцијалног простора и приобални парк од 5 ари отворен за све. Друга фаза је завршена 2025. године, чиме је окончана једна од највећих ревитализација приобаља у историји Њујорка.

Ексклузивне бутицке адресе

Не владају само гиганти – мањи пројекти као што су 250N10 (91 стан, 6 спратова, просечна цена ~1,5 милиона УСД) или 707 Kent Ave (Quay Tower) са базеном на крову нуде више бутичан луксуз.

Већина нових кула су високе стаклено-бетонске структуре у зонама R6–R10, са обавезним пакетом: sky lounge, пуњачи за електрична возила, wellness, консијерж. Приступ јавном приобаљу захтева зонирање, па сваки пројекат нешто враћа заједници – мада углавном ради имиџа. Али резултат? Вилијамсбург сада изгледа као минијатурни Hudson Yards, само са занимљивијим комшилуком.

Нови становници и стил живота: ко купује луксуз у Williamsburg

фото: penny-hotel.com

Иза сваког апартмана продатог за милионе долара стоје одређени људи – и одређени начин живота који их је привукао у Вилијамсбург. То нису случајни купци; то је пажљиво одабрана група која тачно зна шта тражи.

Ко су нови власници и закупци луксуза у Вилијамсбургу

Профил типичног купца? Најчешће је то:

• Професионалци из технолошког и финансијског сектора – менаџери из оближњих канцеларија Google и Meta на Менхетну, који више воле да живе поред воде него у стакленим небодерима у Мидтауну
• Фриленсери и предузетници са високим приходима – људи који раде на даљину и цене простор за живот, а не само место за спавање
• Инвеститори који траже алтернативу Менхетну – они који у Бруклину виде бољи однос цене и квалитета живота
• Селебритији и инфлуенсери – Ејми Шумер се настанила у Бруклину, а везе Џеј-Зија са Roc Nation дају овом крају дашак гламура

Вилијамсбург је постао препознатљива адреса – место где желите да живите, а не само где морате.

Животни стил на обалама Ист ривера: од Аски до Сморгасбурга

Свакодневица? То је 7 минута метроом (линија L) до Union Square, јутарњи џогинг поред воде, ручак у Asce (Мишлен звездица), викенд Smorgasburg. Приступ модерним баровима, бутицима који знају шта раде.

У ultra- premium сегменту годишња кирија достиже 170.000 УСД – више него у многим деловима Менхетна или целог Бостона. За то добијаш: базен на крову, консијержа 24/7, теретану, coworking зоне, поглед на skyline.

Звучи као сан? За многе јесте. Али тако динамична промена има своју цену – и не ради се само о доларима.

фото: we-love-new-york.com

Тамна страна успеха: џентрификација, спорови и ризици тржишта

Ко губи на луксузном буму у Вилијамсбургу

С једне стране сјајна лобија и апартмани вредни милионе долара. С друге стране — брутална математика исељавања. Кириије у Вилијамсбургу порасле су за око 200 % од 2010. године, што је довело до тога да сваке године неколико стотина до више од хиљаду домаћинстава мора да тражи стан негде другде. Уметници и представници боемије — они који су некада овде стварали културу — преселили су се у суседни Бушвик, где се још увек може изнајмити простор по пристојној цени.

Штавише, појављује се и структурни проблем: луксузни кондомињуми плаћају ефективну стопу пореза на имовину од свега 0,007 %, док становници Бронкса издвајају око 1,7 %. То изазива разумљиве тензије — зашто најбогатије адресе доприносе тако мало заједничкој градској каси?

Ризик није само политика, већ и тржиште:

• Каматне стопе изнад 5 % могу условити ревизију цена – део купаца једноставно ће одустати
• Претерана понуда – неколико стотина нових јединица у процесу изградње може превагнути однос понуде и потражње
• Забрана краткорочног изнајмљивања (Airbnb) од 2024. године ограничава могућности зараде за инвеститоре
• Сукоби око простора: забринутост због сенчења паркова (McCarren Park), тензије са хасидском заједницом, протести током наредних променa зоне у периоду 2024-2025.

Мит о „Мамдани егзодусу” – масовном одласку дотадашњих становника – није потврђен у подацима, али то не значи да је проблем нестао. Купујући или улажући у Вилијамсбургу, вреди бити свестан: бум има своју цену – друштвену, пореску и тржишну.

Правац 2026. и даље: како паметно искористити бум у Вилијамсбургу

Вилијамсбург и даље има чврсте темеље – растући прилив стручњака из технолошког и AI сектора, изграђена инфраструктура и статус иконе урбаног луксуза. Питање гласи: како као инвеститор или купац можеш искористити овај тренутак пре него што се тржиште поново помери? Прогноза до 2026. године остаје оптимистична – аналитичари очекују раст продаје луксузних некретнина од око 15 %, пре свега захваљујући хибридним моделима рада и трајној атрактивности ове четврти за добро плаћену млађу средњу класу.

Сценарији за Вилијамсбург до 2026. године и касније

Неколико трендова добија на замаху. Прво, одржива градња – нове куле све чешће теже стандардима net-zero, што може бити предност у светлу растућих регулаторних захтева. Друго, пореске олакшице типа 421-a истичу након 2026. године, што може донекле променити калкулације девелопера (и цене). Треће, планирано проширење метроа до 2027. године и развој воденог саобраћаја јачају позицију ове четврти у односу на друге луксузне тржишне центре – Miami или South Florida не нуде такву густину градске инфраструктуре.

Како као инвеститор или купац можеш искористити овај тренутак

• Микролокација: није сваки блок у Вилијамсбургу подједнако атрактиван – провери непосредно окружење, приступ метроу, „карактер“ улице.
• Профил зграде: пројекти са еко аспирацијама и снажним миксом погодности могу боље задржати вредност.
• Ризик од превелике понуде: упореди број нових јединица у околини са историјском тражњом.
• Cap rate: са 3% приносом, профит није импресиван – узми у обзир дугорочну перспективу и могући раст вредности.

Кључ је селективност, а не јурња за модом. Вилијамсбург више није „надолазеће” тржиште – то је зрели сегмент луксуза, где свака одлука захтева детаљно истраживање и свест о ризику.

Натан

Непокретности & Лајфстајл

Луксузни блог