У које некретнине улагати 2026. године – практични водич

Пре три године сви су куповали све – станови су се продавали као алва, магацини су ницали као печурке после кише, а чак су и парцеле поред шуме налазиле купце. Онда су дошла повећања каматних стопа, кредити су поскупели, тржиште се успорило. И сада стојимо у 2026. години, у тренутку који многи стручњаци називају „преломном тачком“. Али шта то заправо значи?

Инвестирање у некретнине је једноставно улагање новца у материјалну имовину – купујеш нешто физичко што може доносити приход од издавања или од раста вредности. У Пољској је то и даље „бетонско злато“, симбол сигурне инвестиције капитала. Међутим, 2026. доноси ново правило: није сваки квадратни метар добра инвестиција. Раст постоји, али је селективан – квалитет, локација и профил ризика су важнији него икада.

У које некретнине улагати 2026. године? – саветујемо!

фото: brigadegroup.com

Инвеститор који располаже готовином у 2026. години поставља себи неколико кључних питања:

• Који сегменти – станови, магацини, парцеле – имају највећи ROI?
• Колики је ризик у поређењу са претходним годинама?
• Да ли се исплати узимати кредит при тренутним каматним стопама?
• Где тражити повољне прилике, а шта избегавати као ватру?

Даљи делови овог чланка показаће како се тачно мења тржиште, који типови некретнина су фаворити инвеститора и како одабрати стратегију према сопственом профилу ризика. Јер 2026. је година у којој више није довољно „купити било шта” – треба знати шта и зашто.

Како смо дошли до 2026. – лекције из историје тржишта некретнина

Без разумевања историје тешко је проценити да ли је 2026. година добар тренутак за улагање – или за уздржавање од њега. Пољско тржиште некретнина прошло је заиста дивљи пут, од комунистичког система доделе станова до савремених ковид куповних лудила.

фото: mediaboom.com

Најважније етапе пољског тржишта некретнина 1976-2025

Ево како је то изгледало укратко:

• 1976-1989: трансформација друштвеног уређења, станови у системској расподели, приватна својина ограничена
• 1990-2008: бум након ослобађања тржишта ( раст цена чак ×10 после 1990. године), улазак у ЕУ (2004) – прилив капитала, први шпекулативни балони
• 2008-2015: глобална криза је погодила и Пољску, цене су пале за 20-30 %, али је ЕЦБ снизио каматне стопе, па су кредити постали јефтинији и тржиште се стабилизовало
• 2016-2019: снажан раст, посебно у великим градовима ( +50 % у тзв. BIG5), девелопери нису стизали са понудом
• 2020-2022: пандемија је парадоксално подстакла потражњу, људи су се повлачили у своја четири зида, цене су порасле за још +30-50 %
• 2023-2025: НБС је подигла каматне стопе, кредити су поскупели, тражња је ослабила, тржиште је ушло у фазу стабилизације (а понегде и мање корекције)

Глобално? Непокретности дугорочно расту – у Пољској +500 % након урачунавања инфлације у последњих 50 година. Амерички REIT-ови дају у просеку ~11 % годишње од шездесетих година. Али – и то је важно – сваких 7–10 година дешавају се корекције. Понекад озбиљне.

Чему нас уче претходни балони и корекције?

Неколико лекција за будућност:

• Велики растови често претходе корекцији (види: 2007, 2021)
• Јефтино никада не значи „лоше” – кризе су прилика за стрпљиве
• Емоције (страх, еуфорија) су лош саветник – боље је гледати на циклусе, а не на наслове из новина.
• Дугорочно некретнине расту, али краткорочно могу да заболе

У 2026. години вероватно смо у фази стабилизације након лудила – да ли је то шанса или замка? Потребно је погледати актуелне податке да бисмо одговорили.

фото: vidyard.com

Пољско тржиште 2026. године – кључни подаци и нове регулације

После неколико година значајних успона и падова, пољско тржиште некретнина улази у 2026. годину у потпуно другачијем стању – стабилније, али и захтевније за инвеститоре.

Продаја и цене станова на прелазу 2025/2026

Подаци са краја 2025. године показују јасан опоравак. Продаја станова порасла је за око 10% у односу на претходну годину, а цене у највећим градовима су се стабилизовале – Варшава и даље 15-18 хиљада зл/м², Краков и Вроцлав нешто мање. Што је важно, не говоримо о шпекулативном буму, већ о стварној потражњи. Људи се једноставно враћају на тржиште јер виде да кредит поново има смисла.

Каматне стопе, кредити и доступност финансирања

НБП је снизио референтну каматну стопу са око 5,75 % на 4,5 %, што је довело до пада WIBOR 3M на ниво од око 4 %. За некога ко узима хипотеку на 500 000 злота, рата је пала на отприлике 3 000 злота месечно – подношљиво. Поред тога, банке су се вратиле кредитима са LtV до 90 %, па сопствено учешће не мора бити огромно. Све ово заједно чини да је доступност финансирања најбоља у последњих неколико година.

Нова правила: ПИТ 2020 и планерска револуција

Од јануара 2026. године ступају на снагу две велике промене. Прва: станове купљене 2020. године већ је могуће продати без ПИТ-а – стручњаци процењују да ће на тржиште доспети чак 50-100 хиљада станова, што ће повећати понуду. Друга: нови закон о планирању погађа пољопривредна земљишта без МПЗП – хиљаде таквих парцела постале су практично безвредне.

Потражња за изнајмљивањем држи се прилично добро – профитабилност око 4-4,5 %, потражња за становима +15 % (између осталог захваљујући мигрантима из Украјине), упркос негативној демографији. Услови су повољни, али је потребна селективност.

Станови за изнајмљивање и продају – где тражити повољне понуде у 2026. години

Станови и даље заузимају у Пољској прво место међу инвестицијама у некретнине – али 2026. године њихова исплативост ће бити веома различита. Све зависи од тога шта и где купујете.

фото: rsnpropertygroup.com

Мали станови у великим градовима – фаворити 2026. године

Експерти су овде сагласни: највише смисла имају мали станови од 40-60 м² у BIG5 (Варшава, Краков, Вроцлав, Тројмјасто, Познањ). Зашто баш такви? Зато што рад на даљину значи да људи често мењају стан – потребна им је флексибилност, не желе да се везују годинама за велики стан. Самци, млади парови, студенти, страни радници – они покрећу потражњу за изнајмљивањем.

Прогнозе за BIG5:

Шта то значи за тебе? Купиш данас, за годину дана твој стан ће вредети више, а све време прикупљаш месечну кирију. Дугорочно, поуздана стратегија.

Провинција и мањи градови – већи ROI или већи ризик?

Изван BIG5 ситуација изгледа другачије. Цене су углавном стабилне, понекад падају за 2-5 %. Са друге стране, исплативост издавања достиже чак 4,5-6 %, јер су цене куповине много ниже. Звучи добро? Да, али постоји цака.

Ризик од празних станова расте. Мањи градови често губе младе становнике – одлазе у BIG5 или у иностранство. Истовремено, прилив миграната (углавном из Украјине) може делимично то да надокнади, посебно тамо где постоје производни погони.

Пример инвестиције: 50 м² у Кракову корак по корак

Конкретан сценарио, да бисте видели бројеве:

• Цена закупа: ~900 000 зл (50 м², добра четврт)
• Закупнина: 4 000 зл/мес.
• ROI од закупа: ~5 % годишње (4 000 × 12 / 900 000)
• Потенцијална апрецијација: око +4 % у 2026. години (односно +36 000 зл)

Заједно имаш приход од изнајмљивања плус пораст вредности. За годину дана то је близу 84 000 зл (минус трошкови – администрација, порез, евентуални ремонти – рецимо ~30 % од кирије). Чиста добит? Око 6-7 % годишње. Није одушевљење, али је стабилно.

Али пази на замке: ковид талас градње могао је створити локалну превелику понуду. И демографија – људи је све мање (осим ако имиграција то не промени). Зато бирај локације близу железнице, факултета, ИТ центара – тамо ће потражња бити стабилнија.

Магацини, канцеларије и REIT-ови – комерцијалне некретнине за инвеститоре

Станови нису једина опција ако размишљаш о некретнинама као инвестицији. Магацини, канцеларије или удели у REIT-овима могу донети сасвим другачије стопе поврата – понекад више, понекад стабилније. Ипак, није свако вољан (или нема капитал) да купи читаву логистичку зграду. Хајде да видимо шта у 2026. години изгледа смислено и за кога.

Магацини и логистика – лидери приноса у 2026. години

Овде се сада дешава највише. Прогнозе говоре о расту цена 7-10% у току године, продаја треба да скочи за +20%, а исплативост изнајмљивања креће се у оквирима 6-8%. То је резултат е-комерц бума – курири требају базе близу клијента. Плус friendshoring: магацини код Украјине или источне границе добијају на значају, јер фирме желе да имају ланце снабдевања ближе. Пример? Panattoni гради гигантске логистичке паркове код Вроцлава – ROI око 8%. Али пажња: праг уласка је висок, појединачни објекат често вреди неколико десетина милиона злота.

Тржиште канцеларија после пандемије – стабилизација или промена функције?

Бироа? Мање узбудљиве бројке. Цене углавном стабилне, продаја ће можда порасти за +5%, профитабилност издавања је око 5%. Хибридни рад је променио правила игре – компаније изнајмљују мање квадрата, али више воде рачуна о квалитету простора. Модерне, еколошке локације имају предност. БРЕЕАМ или ЛЕЕД сертификат може повећати вредност објекта за 10-15% и привући институционалне закупце који плаћају на време. Ризик? Празни простори, ако се хибридно запошљавање додатно прошири.

REIT-ови и зелене зграде као начин за диверзификацију

REIT-и су фондови некретнина који исплаћују дивиденде – глобално доносе 6-8% годишње. У Пољској су тек у току законодавни радови, али када закон буде усвојен, биће могуће купити „делић” комерцијалне некретнине без замрзавања милиона. ESG је друга кључна реч: зграде са сертификатима привлаче капитал, лакше се издају у закуп, имају премију на вредност.

Кључно питање гласи: колико капитала имаш и колико желиш да ангажујеш у један пројекат? Комерцијала захтева више готовине, али пружа диверзификацију – институционални закупци, другачији циклуси него у стамбеном сектору.

Парцеле и земљиште у новом планерском поретку – шта још има смисла?

Током година улагање у парцеле сматрало се безбедним начином улагања капитала. Купујеш парче земље, чекаш, а вредност расте. Зар не? Па, од јануара 2026. године правила игре су се променила – и то прилично радикално.

фото: zaminwale.com

Нови закон о планирању – шта се мења од 2026. године?

Од 1. јануара 2026. ступила је на снагу такозвана „планерска револуција“. Звучи опасно, али укратко ради се о томе да без локалног плана просторног уређења (МПЗП) изградња на парцели постаје знатно тежа, а често – практично немогућа. Прошло је време када си могао да поднесеш захтев за услове градње и после неког времена добијеш зелено светло за градњу. Сада је битан локални план. И управо ће он одређивати колико заиста вреди твоја парцела.

Парцеле са ПГПП против пољопривредних поља – ко ће добити, а ко изгубити?

Парцеле обухваћене МПЗП су сада злато. Стручњаци прогнозирају раст њихових цена за +5-10% већ 2026. године, пре свега зато што је правни статус јасан – знаш шта можеш тамо да изградиш и под којим условима. А пољопривредне парцеле без плана? То је улагање са високим ризиком. Хиљаде таквих парцела могу изгубити на инвестиционој вредности, јер девелопер једноставно неће имати основ да на њима гради.

Вреди такође погледати регионалне разлике. Мазовјецко војводство, посебно околина планираног ЦПК, су места где парцеле са МПЗП могу поскупети чак и до +10%. Али у другим регионима? Потражња је често знатно слабија.

Чеклиста за купца инвестиционог земљишта у 2026. години

Пре него што се одлучиш за куповину, провери:

1. Да ли парцела има ПГРЗ? – то је основа
2. Приступ до пута – без тога нема говора о градњи
3. Медији у близини – струја, вода, канализација
4. Логистичко окружење – да ли је овде заиста могуће нешто изградити?
5. Ризик од измена у плановима – да ли општина не планира ревизију ПГРП?

Парцеле могу бити одлична инвестиција, али само ако имају чврсте правне основе. У супротном купујеш ризик, а не имовину.

Ефективне стратегије улагања у некретнине у 2026. години

У 2026. години само куповина стана за изнајмљивање није довољна да би се говорило о правој стратегији. Тржиште је постало сложеније – у неким градовима имамо превелику понуду станова, али истовремено расту плате и постоји потенцијал за пад каматних стопа. Да би се портфолио градио на смислен начин, вреди размислити о диверзификацији и разумети када финансијска полуга има смисла, а када је боље ограничити кредит.

фото: lawtimesnews.com

Диверзификација портфолија некретнина у пракси

Уместо да се све ставља на један тип, вреди комбиновати неколико сегмената. Пример? Мали стан у Варшави за дугорочно издавање (4-7 % нето годишње + апрецијација 3-5 %), учешће у логистичком фонду (дивиденда 6-8 %) и грађевинско земљиште са МПЗП за будућу инвестицију (потенцијално 20-30 % раста за 3-5 година, али без текућег прихода). Оваква мешавина распоређује ризик – ако тржиште станова успори, комерцијални сектор може да расте; ако каматне стопе падну, вредност земљишта обично расте. И сваки елемент доноси различиту врсту поврата – новац сада (издавање) наспрам добити касније (земљиште).

Непокретности vs обвезнице – где је предност у 2026. години?

Обвезнице данас доносе око 5,5-6 % уз занемарљив ризик. Станови за изнајмљивање нуде сличних 4-7 % нето плус апрецијацију, али одузимају време и захтевају управљање. REIT-ови исплаћују дивиденде од 6-8 %, ликвидни су, али променљиви. Када онда некретнина има смисла? Када рачунаш на раст вредности (што обвезница не може да пружи) и не плаше те празнине или реновирања. Ако више волиш мир и ликвидност – обвезнице могу бити бољи избор.

Примерне стратегије: конзервативна, уравнотежена, агресивна

Конзервативна: већина капитала у обвезнице и REIT-ове, можда један мали стан за почетак. Минимално задуживање. Циљ: стабилан приход ~5-6 % без стреса.

Уравнотежена: половина средстава у станове (један-два), остатак у фондове некретнина и обвезнице. Умерен кредит (LTV ~50 %). Принос 6-7 % са уравнотеженим ризиком.

Агресивна: неколико станова са високом полугом (LTV 70-80 %), плацеви за будућу градњу. Циљ: изнад 8-10 % уз већи ризик од празних станова и пада цена.

Избор зависи од толеранције на ризик и времена које желиш да посветиш управљању. Разради план – без њега је лако упасти у импулсивне куповине.

Изградња портфолија некретнина до 2030. године – како се припремити за промене

Инвестирање у некретнине је дугорочна игра – не купујеш данас да би продао за годину дана. Зато, ако планираш улазак 2026. године, вреди погледати даље: шта може да се деси до 2030. и како припремити портфолио за различите сценарије.

Који сценарији очекују тржиште некретнина до 2030. године?

Аналитичари очекују да негде између 2026. и 2030. године може доћи до корекције цена од 10-20%, посебно у стамбеном сегменту. Врхунац превелике понуде станова прогнозира се за период 2028-2030 – тада ће инвеститори испоручити ефекте бума из година 2023- 2025. Након ове „преплетање“ могућ је нови раст, подстакнут даљом урбанизацијом и смањењем броја доступних станова. Звучи као љуљашка? Управо тако – зато је флексибилност кључна.

Три дугорочна тренда на која вреди обратити пажњу:

• Смањење величине – у великим градовима ће се преферирати мањи, функционални станови; веће М4 може бити теже изнајмити.
• Френдшоринг – магацини и хале поред границе са Украјином, близу Запада – логистика све ближе тржиштима.
• ESG и зелени сертификати – енергетски ефикасне зграде биће скупље, али лакше за изнајмљивање и препродају.

Практични кораци да припремите свој новчаник већ данас

Шта радити 2026. године, имајући у виду 2030. годину?

1. Преферирај флексибилне, лако изнајмљиве локале – мале или средње станове на добрим локацијама.
2. Пажљиво са великим парцелама без ПГР и пространим становима на периферији.
3. Постепено повећавајте изложеност логистици и објектима са сертификатом (BREEAM, LEED).
4. Прати одлуке НБП, регулаторне промене и тржишне извештаје (JLL, Otodom, Colliers).
5. Ажурирај стратегију сваких 12-24 месеца – консултација са саветником може те заштитити од грешака.

Непокретности више нису једноставно „бетонско злато“, али уз свестан и флексибилан приступ могу остати чврст ослонац имовине. Барем ја то тако видим.

НОРБИ Ц

редакција некретнина

Luxury Blog