Цене некретнина у Дубаију, сазнај колико коштају

У 2025. години тржиште некретнина у Дубаију достигло је вредност од око 917 милијарди дирхама, при чему чак 87% трансакција чине куповине за готовину. Бројке су импресивне, зар не? За купца је кључно да разуме да 1 AED износи отприлике 0,25 EUR, односно обрнуто – 1 EUR је око 4 AED. Ова релативно стабилна конверзија чини планирање буџета прилично предвидљивим. Данас ћу покушати да опишем како изгледају цене некретнина у Дубаију.

Од 2002. године странци могу куповати некретнине у власништво у одређеним freehold зонама. То је отворило тржиште за инвеститоре из целог света, укључујући и из Европе. А данас се може приметити велики пораст интересовања за овај вид улагања капитала. Зато сам одлучио да још темељније истражим тржиште за вас!

фото: famproperties.com

Цене некретнина у Дубаију – моја анализа

Дубаи је данас град са популацијом већом од 3,8 милиона становника и туристичким рекордима у 2025 години. Потражња је углавном подстакнута младом демографијом и усмереношћу ка развоју. И очигледно је већ дуги низ година овде уложено много средстава како би овај град постао туристичка икона.

Што је важно, након лудог бума из периода 2021-2025, тржиште улази у фазу умерености. Растућа понуда станова почиње да стабилизује цене, па више не говоримо о лавинским порастима. То је добра вест за купце који траже разумну процену, а не шпекулативну грозницу.

фото: economymiddleeast.com

Опсег цена, типови и стандард

Почнимо од основа: 1 AED је отприлике 0,25 EUR. Овај курс се мало колеба, али за брза прорачунавања одлично функционише. А сада конкретни бројеви, јер то те сигурно највише занима.

Актуелни ценовни опсези у еврима

Студији обично коштају између €105 000 и €198 000 ( еквивалент AED 450-850 хиљада), иако се стандардни модели углавном крећу у доњем распону. Станови са једном спаваћом собом коштају од €209 000 до €372 000 (AED 900 хиљада-1,6 милиона), двособни почињу негде од €349 000 и достижу чак €651 000 (AED 1,5-2,8 милиона). Виле и куће у низу? Овде говоримо о минимуму €511 000, а горња граница лако достиже €1,86 милиона и више (AED 2,2-8 милиона+). Луксузне локације попут Палма Џумејра могу премашити €7,5 милиона (AED 30 милиона+), тако да је распон заиста широк.

Цена по квадратном метру станова креће се од ~€2 100 до €7 800, при чему је медијана око €4 900 (отприлике AED 19 000). Просечна вредност трансакције премашује ~AED 2,6 милиона, што је око €650 000.

фото: dxbinteract.com

Шта утиче на цену?

Непокретности у изградњи (off-plan) често захтевају уплату 20-60% вредности према распореду, што пружа флексибилност. Готови станови су обично скупљи по м², али их одмах можеш изнајмити или се уселити. Поглед на море или Burj Khalifa? Можеш мирно додати још неколико процената. И спрат је битан — што више, то скупље.

Пример: за €300 000 можеш купити пристојан једнособан стан (око 55-70 м²) у добром стандарду, док за €150 000 добијаш гарсоњеру (можда 35-45 м²) на солидној локацији. Површина и завршна обрада праве разлику.

фото: uniqueproperties.ae

Поређење €/м² у кључним четвртима

Локација у Дубају је основа. Разлике у ценама између квартова су огромне и директно утичу на то колико ћеш заиста платити и какав повраћај од изнајмљивања можеш очекивати.

Ево оријентационих цена за почетак 2026. године:

Разлике су заиста велике. Узмимо пример: стан од 60 м² у JVC кошта око €135 000 (по €2 250/м²). Исти тај стан од 60 м² у Downtown? Већ €480 000 (по просечној цени од €8 000/м²). Разлика је више од три пута, а ROI у JVC је дупло већи.

фото: wurarealestate.com

Слободне зоне и карактер локације

Све наведене четврти су зоне фрихолд, што значи да странци могу куповати без ограничења. Dubai Marina је својеврстан хаб за експате, односно марине, ресторани, урбана атмосфера великог града. Downtown нуди погледе и престиж, али за то плаћаш премију. JVC (Jumeirah Village Circle) је мирније, породично насеље, па су зато цене ниже и повраћај инвестиције бољи. Palm Jumeirah је већ потпуно друга лига, углавном виле и ултра-лукс апартмани.

Запамти да су ово оријентационе цене. Конкретне цене зависе од погледа, спрата, инвеститора и стандарда завршне обраде. Ипак, понуда је толико велика да свако може пронаћи нешто за себе!

Трошкови, одржавање и виза

Цена стана или виле је само део приче. Заправо ћеш платити више, а разлика уме да изненади.

фото: kaizenams.com

Трошкови приликом куповине корак по корак

Највећа ставка је DLD (такса Дубаи Land Department-а), односно 4% од цене некретнине. При куповини за €300 000 то износи €12 000. Додаје се провизија агента, обично око 2% плус ПДВ, па у истом примеру још €6 000-€6 300. Ако узимаш хипотекарни кредит, долази регистрација хипотеке (од 0,25% до 0,5% вредности кредита) и неколико мањих административних такси. Укупно? Око 6-7% купопродајне цене одлази на трошкове трансакције.

И управо овде лежи разлика у односу на многе европске тржиште. У Дубаију нема пореза на некретнине нити пореза на приход од издавања. Једном платиш приликом куповине и касније само трошкове одржавања.

фото: liminastudios.com

Виза

Годишњи трошкови обично износе €2 000–€5 000, у зависности од стандарда зграде и доступних погодности (базен, теретана, обезбеђење). Што је виши стандард, то је већи service charge.

Ако размишљате о резидентној визи, прагови су јасно одређени. Непокретност у вредности од најмање 750 000 AED (око €190 000) даје краћу дозволу, док праг од 2 000 000 AED (отприлике €515 000) отвара пут до Golden Visa на 10 година. Вредност се рачуна на основу куповне цене, а не тренутне тржишне процене.

За инвестицију од €300 000 укупни почетни трошак (цена + таксе) износиће око €320 000. Затим се годишње додају трошкови одржавања, али без пореза на имовину или приход.

Сценарији за будућност

фото: cbnme.com

Да бисмо разумели где се сада налазимо, вреди да се вратимо у 2014. годину. Тада је просечна цена по квадратној стопи износила око 1 003 AED. Потом је уследила корекција, а 2020. године пали смо на отприлике 894 AED/sqft (ефекат пандемије и претходне презасићености). И управо од тог тренутка почиње да се дешава нешто заиста значајно.

Годину 2024. затворили смо у распону од 1 524-1 597 AED/sqft, у зависности од извора података. За 2025. прогнозе говоре о 1 625 AED/sqft, а неки сценарији за 2026. виде вредности изнад 1 800 AED/sqft. Звучи као ракета, али пажња: темпо раста већ опада. Улази се у фазу умерености, а не даље еуфорије.

Волумен продаје и структура тржишта

Скала? У 2025. години очекујемо око 270 000 трансакција у укупној вредности од 917 млрд AED. Само први квартал 2025. донео је ~42 000 трансакција (око 114 млрд AED). Што је занимљиво, 60-70% су off-plan, односно куповине на плану, а 87% купаца плаћа готовином. То показује колико је ово тржиште стабилно и на чврстим темељима, иако висок удео off-plan такође значи већу осетљивост на кашњења у реализацији пројеката.

Са стране понуде: у 2025. треба да се појави ~48 000 нових станова, у 2026. чак ~72 000, од чега је само Q1 2025. донео ~9 400 јединица. Популација Дубаија већ прелази 3,8 милиона, плус туризам (преко 17 милиона у 2024), тако да потражња постоји. Питање је само да ли понуда неће почети да је претиче.

Прогнозе

Ту постаје занимљиво. За виле и премијум сегмент већина аналитичара види раст +5-8% у 2026. Станови у средњем сегменту? Fitch и други опрезни стручњаци упозоравају на могућу корекцију од 10-15%, углавном због превелике понуде off-plan и растућег броја испорука. Кирије краткорочно расту ( +6-13%), па инвеститори који издају имају неку заштиту, али у 2026-2027 ценовни притисак може ићи у супротном смеру.

Па шта из тога произилази? Ако гледаш на луксуз и виле, изгледи су стабилни. Станови? Треба пазити на тајминг.

Как паметно читати тржиште Дубаија?

фот. elysian.com

Тржиште Дубаија није само питање сувих података, већ и контекста који одлучује да ли је одређена цена прилика или замка. Један метар у Marina може коштати слично као у Downtown, али потенцијал за изнајмљивање, доступност метроа и перспективе развоја околине стварају потпуно другачију инвестициону причу. Просечне цене у еврима дају оријентир, али права вредност крије се у детаљима о којима девелопери ретко говоре у продајним брошурама.

Зато, када купујете у Дубаију, вреди гледати шире од самих бројева на страници понуде. Локација, зрелост четврти, квалитет девелопера и стварни трошкови одржавања често имају већу тежину од саме куповне цене.

И управо та способност читања између редова раздваја успешну инвестицију од разочарења. Ја већ имам две некретнине у Дубаију и искрено вам препоручујем овај регион!

Stev

љубитељ премиум некретнина и голфа

редакција Luxury Blog