Развој луксузних некретнина у најпознатијим алпским одмаралиштима

Где данас најбогатији улажу свој капитал када свет дрхти од геополитичке неизвесности и инфлације? Одговор би могао да изненади – све чешће гледају ка снежним врховима Алпа. Глобално тржиште луксузних алпских некретнина управо је премашило 50 милијарди € у 2024. години, а то је тек почетак бума чији обим почиње да брине чак и локалне политичаре.

Замисли пољског предузетника који након успешне продаје ИТ компаније разматра куповину шалеа у швајцарском Вербјеу за 8 милиона франака. Седи у хотелском лобију, прегледа понуде на таблету, док је управо на том истом месту пре 150 година други Пољак – бањски гост – бројао новчиће за месечни боравак на лечењу.

Развој луксузних некретнина у врхунским алпским летовалиштима – сазнајте шта се дешава на ужареном тржишту

Упечатљив контраст, зар не? А управо та еволуција – од бањских пансиона до глобалне меки за ултра-богате – показује колико су се Алпи радикално променили током последњих деценија.

фото: theluxurytravelexpert.com

Понекад се питам да ли смо свесни да посматрамо праву револуцију пред својим очима. Овај регион је доживео невероватну трансформацију – од локалних скијашких одмаралишта постао је једно од најатрактивнијих инвестиционих тржишта света. И није реч само о скијању или призорима.

Да бисмо разумели размере овог феномена, морамо дубље завирити у његове корене. Историја овог бума сеже много даље него што бисмо помислили, а тржишни механизми овде функционишу по сасвим другачијим правилима него у традиционалним финансијским центрима. Савремени регулаторни изазови преплићу се са новим инвестиционим трендовима, стварајући мозаик толико сложен да се чак и искусни играчи губе у његовим замршеностима.

Оно што се данас дешава у алпским долинама није случајност нити пролазна мода. То је резултат дугорочних процеса које вреди упознати – посебно сада, када све више пољских инвеститора почиње да гледа на овај регион као на реалну алтернативу класичним облицима улагања капитала.

Од краљева скијања до дигиталних милијардера – историја и еволуција тржишта

Да ли сте се икада запитали како су алпски ресорти од места за лечење плућа постали игралиште за милијардере? То је фасцинантно путовање кроз више од сто година трансформације.

фото: snow-online.com

Заправо, све је почело од… болести. У XIX веку богати грађани су путовали у Алпе не да би скијали, већ да би лечили туберкулозу. Први центри у Шамонију били су санаторијуми, где су људи долазили да дишу планински ваздух. Нико тада није размишљао о апартманима вредним милионе евра.

Игре из 1924. године биле су прави преокрет. Одједном је Шамони постао познат широм света. Људи су схватили да тамо не могу само да лече плућа, већ и да се одлично забаве. Почели су да ничу први хотели за туристе, а не за пацијенте.

Али права револуција био је Куршевел четрдесетих година. Французи су после рата одлучили да направе одмаралиште од нуле – прво у историји потпуно планирано скијалиште. То је била генијална идеја. Уместо да чекају да се град сам развије, испланирали су све: где ће бити хотели, где стазе, где ресторани.

Осамдесете и деведесете биле су потпуно друга лига. Појавили су се руски олигарси, арапски шеици, азијски милијардери. Одједном су та мала алпска места постала глобално тржиште. Сећам се да ми је познаник, агент за некретнине, причао да су цене тада порасле пет, шест пута у току једне деценије. Људи су куповали апартмане као акције на берзи.

Занимљиво је да је свака епоха остављала свој архитектонски траг. Та стара санаторијума била су масивне, камене зграде – требало је да буду чврсте и здраве. Онда су се шездесетих појавили бетонски блокови у бруталистичком стилу. А олигарси из деведесетих желели су само стакло, челик и панорамске прозоре.

Криза 2008. мало је охладила тржиште, али не задржавајући се дуго. До 2020. цене су поново скочиле. Тада су људи схватили да некретнине у Алпима нису само забава, већ и сигурна инвестиција. Швајцарски франци, стабилни закони, прелепи погледи – идеално место за скривање новца.

Шта ме највише фасцинира у овој причи? То како је свака генерација власника потпуно мењала карактер ових места. Од мирних санаторијума, преко спортских одмаралишта, до ексклузивних енклава за најбогатије. Данас гледамо на тржиште 2025. године, које је резултат свих ових трансформација одједном.

Стање тржишта 2025 – цене, купци и кључне локације

Тржиште планинских некретнина у 2025 години показује јасне ценовне и географске поделе које је важно познавати пре доношења инвестиционе одлуке.

фото: snowtrex.co.uk

Тренутне цене по квадратном метру у најскупљим алпским одмаралиштима изгледају овако:

Ове бројке могу деловати апстрактно, али када их помножимо са типичном површином шалеа од 400 квадратних метара, говоримо о износима који премашују 10 милиона евра за једну некретнину.

Структура купаца значајно се променила у последњих неколико година. Тренутно посматрамо следећу поделу:

• Европа: 40% (углавном Немачка, Француска, Велика Британија)

• Азија и Блиски исток: 25% (раст инвеститора из Сингапура и Емирата)

• САД: 20% (стабилно учешће упркос колебању курса долара)

• Остали: 15% (драстичан пад руских купаца након 2022)

Занимљиво је да су још пре три године руски олигарси чинили око 15% свих трансакција у премиум сегменту. Сада су њихово место заузели инвеститори из земаља Персијског залива.

Када је реч о врсти некретнина, доминирају шалеа — чине 60% свих продаја. Апартмани су 30%, а хотели свега 10%. Просечна површина креће се између 300 и 500 квадратних метара, што значи да купци траже простор не само за себе, већ и за госте.

Кортинa д’Ампецо постала је права звезда последњих месеци. Ово италијанско одмаралиште, домаћин дела Олимпијских игара 2026. године, забележило је раст цена од 22% на годишњем нивоу. То је знатно више од традиционалних алпских места. Инвеститори рачунају на то да ће олимпијски ефекат потрајати и након завршетка такмичења.

Вреди обратити пажњу и на Цермат, где упркос недостатку нових грађевинских површина цене расту 7% годишње. Парадоксално, ограничена понуда само подстиче потражњу. Слично је и у аустријском Лех ам Арлбергу — тамо свака нова некретнина нађе купца још пре завршетка градње.

Географска ограничења у Алпима чине да говоримо о тржишту са веома ограниченом понудом. Не можете једноставно изградити ново одмаралиште — земљиште је заштићено, а прописи све рестриктивнији. То је један од главних фактора који утичу на стални раст цена у најбољим локацијама.

Тренутно стање тржишта карактерише и одређена неизвесност повезана са растућим еколошким и регулаторним изазовима, који могу значајно утицати на будућност инвестиција у овом сектору.

фот. newzealand.com

Лед се топи, закон се пооштрава – еколошки и регулаторни изазови

Алпски ледници се смањују брзином од 1,8 метара годишње. Звучи апстрактно? За власнике некретнина у планинским летовалиштима то је врло конкретан финансијски проблем.

Већ сада се 20% скијашких центара у Алпима суочава са недостатком снега. Сећам се како је пре неколико година пријатељ купио апартман у малој станици – рачунао је на сталан приход од изнајмљивања. Сезона се скратила, гости су престали да долазе. До 2050. године стручњаци предвиђају да ће се скијашка сезона скратити за половину.

фот. theluxuryvacationguide.com

„Алпски ледници годишње губе око 3% своје масе. То је неповратан процес који ће променити читав планински туризам” – упозорава WWF у најновијем извештају.

Животна средина је једна ствар. Друга ствар је закон, који постаје све рестриктивнији:

1. Швајцарска – Lex Koller ограничава куповину некретнина од стране странаца. У Цермату су квоте за 2024. годину већ исцрпљене у марту.
2. Аустрија – нова ограничења за „друге куће“, посебно у Тиролу и Салцбургу.
3. Француска – неке планинске општине уводе забране изградње нових туристичких објеката.

Друштвене тензије расту паралелно. Цермат и Сент Мориц су одлични примери — оба града уводе све радикалније антиаутомобилске политике. Локални становници протестују против „градова духова“. У неким четвртима 80% станова стоји празно 8–10 месеци годишње.

Власници плаћају порез на некретнине, али не доприносе ништа локалној заједници. Продавнице се затварају јер нема сталних муштерија. Млади одлазе јер не могу да приуште живот у свом родном граду.

Овертуризам додатно компликује ситуацију. Сент Мориц је увео лимите за туристичке групе, Цермат разматра систем резервација за улазак у град. Све то утиче на инвестициону атрактивност региона.

Занимљиво је да исти фактори који уништавају традиционални модел планинског туризма могу постати шанса за промишљене инвестиције. Али то је већ друга прича.

Како инвеститор може да одговори на ове изазове?

фот. theluxurytravelexpert.com

Шта даље? Трендови 2030. и стратегије инвеститора

Понекад се питам да ли је мој познаник био у праву када је пре годину дана говорио да су Алпи већ прошлост. Сада видим извештаје Knight Frank и Savills – они предвиђају раст вредности prime локација од 5-7% годишње до 2030. године. То уопште не звучи као прошлост.

Заправо, већ видим четири главна тренда која ће обликовати ово тржиште:

1. Безбедно уточиште постаје нови стандард. 73% ултра-богатих инвеститора планира своју „безбедну алпску базу” – не само за одмор, већ и као стварну алтернативу за становање.
2. Технологија трајно улази у алпске колибе. Нет-зиро емисије, AI системи за управљање домом, разгледање преко VR-а пре него што уопште кренемо на локацију.
3. Целогодишња монетизација више није само сан. Зими скијање, лети планинарење, јесен је време за дигитални детокс – свака сезона има своју групу закупаца.
4. Партнерства замењују традиционалне инвестиције. Локални девелопери траже капитал, ми тражимо приступ тржишту.

Уосталом, те технологије више уопште нису научна фантастика. Недавно сам се срео са девелопером из Шамонија – показао ми је кућу која сама регулише температуру, осветљење, па чак и наручује храну на основу тога ко се тренутно налази унутра. Систем је учио две сезоне и сада предвиђа потребе гостију боље него консијерж у хотелу.

Али технологија је једно, а стратегија нешто сасвим друго. Видим неколико конкретних решења која већ сада функционишу:

• Equity partnership са локалним девелопером – ми улажемо капитал, они доносе локално знање
• Алпајн REIT фонд – диверзификација без потребе за управљањем појединачним некретнинама
• Краткорочни рентал са приносом 3-5% плус априцијација капитала
• Сувласништво са ротационим коришћењем – делимо трошкове и ризик

Искрено говорећи, највише ме убеђује ова стратегија партнерства. Пронашао сам инвеститора у Вербјеу који гради искључиво нет-зиро шале. Он има дозволе и контакте, ја имам капитал. Делимо профит пола-пола, али што је још важније – делимо и ризик.

Ово тржиште више неће бити као раније. До 2030. године Алпи ће постати права алтернатива за Лондон или Цирих као место сталног боравка за део ултра-богатих. Само треба бити тамо пре него што сви остали то схвате.

Извлачи закључке и спакуј скије – наредни кораци за читаоца

После овог путовања кроз алпске инвестиције може се рећи само једно – нема једноставних одговора. Али барем сада знамо где треба тражити права питања.

Историја нам је показала да је тржиште некретнина у Алпима прешло пут од локалних трансакција до глобалне инвестиционе арене. Стање у 2025. години је мешавина прилика и изазова – растуће цене, нове ESG регулативе, али и огроман потенцијал у премиум сегменту. Ризик? Пре свега климатске и регулаторне промене које могу потпуно преокренути досадашње претпоставке о исплативости.

Сада конкретно – шта даље радити. Не можемо остати само на теорији.

1. ESG дју дилиџенс на првом месту
Свака некретнина мора проћи кроз сито еколошких стандарда. То више није опција, већ неопходност. Енергетски сертификати, процена утицаја на животну средину, усклађеност са локалним климатским плановима.

2. Партнерство са локалном адвокатском канцеларијом
Без тога је као без скија на стази. Закон у сваком кантону може бити другачији, а прописи се мењају брже него време у планинама. Боље је имати некога ко познаје све детаље.

3. Извидничко путовање ван сезоне
Видећеш право лице места. Не само сјајне стазе, већ и инфраструктуру, доступност, како функционише локална заједница. То је важно за дугорочну вредност.

фот. alpineelements.co.uk

И ја сам некада направио грешку купујући само на основу фотографија из сезоне. После се испоставило да је пола године мртва зона. Срећом, нисам изгубио на томе, али то је била добра лекција.

Нет-зиро стандард ће постати нова норма до 2030. године. Ко не буде у корак са тим, остаће са некретнинама које је тешко продати. Али ко се припреми, може профитирати од ове трансформације.

Алпски врхови захтевају добру припрему и праву опрему – баш као што инвестициони врхови траже знање и промишљену стратегију.

Време је да спакујеш инвестиционе скије и кренеш у освајање алпских могућности.

Томи

уредник за некретнине

Luxury Blog