Колико коштају некретнине у Дубаију?

“Просечна цена квадратног метра у Дубаију 2025. године премашила је 18 000 AED, односно око 19 000 PLN – то је више него што плаћаш за луксузан стан у центру Варшаве.”

Звучи као лудост? А ипак, страни инвеститори већ чине 70% целокупног тржишта некретнина у овом емиратском граду. То није случајност. Дубаи нуди нешто што је тешко пронаћи било где другде – нула пореза на капиталну добит, сталне резиденције за власнике некретнина и тржиште које расте као из воде чак и током глобалне инфлације.

Година 2025. је прекретница за тржиште некретнина у Дубаију. Expo 2020 је оставио свој траг, велики инфраструктурни пројекти се приводе крају, а град се припрема за нови талас развоја. Инвеститори из Пољске све чешће гледају на Дубаи не као на егзотичну авантуру, већ као на озбиљну алтернативу домаћем тржишту.

Колико коштају некретнине у Дубаију?

Да би разумео да ли вреди уложити свој новац у дубајске квадратне метре, мораш да знаш три кључне ствари:

• Тренутне цене по квадратном метру – колико заиста коштају различите врсте у појединим општинама

• Потпуни обрачун трошкова – које додатне таксе очекују купца поред цене стана

• Исплативост и трендови – да ли се може зарадити од изнајмљивања и како ће изгледати будућност овог тржишта

Нећу кријати – бројке умеју да изненаде. Али ђаво је у детаљима, а управо ти детаљи могу одлучити о успеху или неуспеху твоје инвестиције.

Међутим, пре него што пређемо на конкретне износе, вреди разумети географију цена на тржишту Дубаија.

Мапа цена 2025 – од студија до пентхауса

Цене у Дубаију 2025. године? То је тема коју би сваки потенцијални инвеститор требало да зна напамет. Распон је заиста велики, али у свему томе може се снаћи.

Чињенице које треба запамтити: Цене off-plan су у просеку за 15-20% ниже од готових некретнина. Стандард “luxury” повећава цену за додатних 30-40%. Највећи раст цена у 2024. години забележен је у квартовима поред канала – чак 18%.

Географија је све у овом бизнису. Downtown и DIFC су финансијски центри где квадратни метар кошта 15 000–25 000 AED. Palm Jumeirah? Тамо је најважнији престиж, па плаћаш слично. Али ако одеш у Ajman или Sharjah на периферију, одједном исти ти квадратни метри коштају 8 000–12 000 AED.

Зашто је толика разлика? Инфраструктура, близина метроа, поглед на Бурџ Калифу. Плус, наравно, сав тај маркетинг и престиж адресе.

Два стварна примера из живота – пентхаус у Burj Khalifa је прошле године продат за 42 милиона евра, купио га је руски олигарх. С друге стране, познаник Пољак купио је себи 74 квадрата у Ajman за 223 000 AED и задовољан је.

Историја цена је права вожња без кочница. 2008. године, пре кризе, квадратни метар је коштао око 20.000 AED – звучи познато, зар не? Онда је уследио крах и цене су пале за 60%. Пандемија 2020? Тада су сви мислили да ће бити лоше, а уместо тога цене су одлетеле у небо.

Заправо је занимљиво да су те цене из 2008. године тек сада поново достигнуте. Значи, тржишту је било потребно 15 година да се опорави.

Већ знамо почетне цене, време је да израчунамо укупан износ и видимо шта ћеш још додати тој суми…

Потпуни рачун – накнаде, порези и кораци куповине

Видиш почетну цену и мислиш да је то све? Нажалост, то је тек почетак. У Дубаију сваки дирхам на папиру претвара се у много већу суму на фактури – а нико ти то раније не објасни детаљно.

1. Формулар за резервацију и прва уплата
Почињеш са “Reservation Form” и 10% аконтације. Звучи безазлено, али већ овде плаћаш провизију агента – стандардних 2% од вредности. Ако купујеш за 1 500 000 AED, то је додатних 30 000 AED одмах. Трајање: 1–3 дана.

2. Уговор о продаји (SPA) и регистрација DLD
Овде се јавља највећи трошак – 4% такса Dubai Land Department. Ово није предмет преговора. За исту инвестицију то је још 60 000 AED. Плус нотарски трошкови, обично 2 000-5 000 AED. Ова фаза траје око 7-14 дана.

1. План плаћања за некретнине у изградњи
   
   Већина пројеката има сличан распоред: 10% приликом резервације, 10% при потписивању SPA, затим рате на свака 3-6 месеци у складу са напретком градње. Пример за пројекат од 24 месеца: 20% у прва два месеца, наредних 60% у једнаким ратама на сваких шест месеци, завршних 20% при преузимању кључева.
2. Трошкови одржавања и скривени трошкови
   
   Нико не говори наглас о сервисној такси од 10-20 AED/м² годишње. За стан од 100 м² то је 1 000-2 000 AED сваке године. Понекад још и такса за паркинг, смеће, осигурање зграде.
3. Финализација и примопредаја
   
   Последњих 20% плус таксе за пренос власништва. Још 2 000-3 000 AED за документа, преводе, коначне уписе. Процес траје 30-45 дана од завршетка градње.

Голден Виза укратко: уз инвестицију од најмање 2.000.000 AED добијате десетогодишњу визу за целу породицу. Подношење захтева траје 2–4 недеље, а предности су слободан улазак у УАЕ, могућност вођења бизниса и нема обавезе напуштања земље сваких 6 месеци.

Истина је да почетна цена износи највише 85% коначних трошкова. Остало су „ситнице” које могу изненадити чак и искусне инвеститоре.

Пошто знамо цео обрачун, да ли ће се то исплатити?

Исплативост и будућност – да ли се инвестиција исплати?

Да ли ваш капитал ради ефикасно? То је питање које себи поставља сваки инвеститор који разматра куповину некретнине у Дубаију.

Бројке говоре саме за себе. У центру Дубаија можете очекивати повраћај од око 7%, док на периферији града – чак до 10%. За поређење, станови у Варшави доносе највише 5%. Разлика је значајна.

Прогнозе за наредне године изгледају оптимистично – раст цена од 5-8% у 2025. години, а затим стабилан раст од 5-10% годишње до 2030. План Dubai 2040 предвиђа трансформацију града у глобални центар за најбогатије. Долазак high-net-worth individuals већ сада подстиче потражњу.

Вреди погледати статистику трансакција. У 2024. години забележено је више од 100.000 продаја, а прогнозе за 2025 говоре о 120.000. То значи само једно – тржиште је ликвидно. Нећеш имати проблем са продајом када дође време за излаз.

Али да ли је све тако ружичасто? Не баш.

Ризик и награда

Глобална инфлација може утицати на трошкове одржавања некретнина. Геополитика на Блиском истоку увек носи одређени ризик. А тржишта некретнина – чак и она најбоља – пролазе кроз циклусе раста и пада.

Избор између off-plan и готових пројеката? Off-plan нуди боље цене, али захтева стрпљење. Готове некретнине значе тренутне приходе од изнајмљивања, али по вишој улазној цени.

У коначници, Дубаи нуди једне од највиших стопа поврата у овом делу света. Питање гласи – да ли си спреман на тај корак?

Шта даље са тржиштем Дубаија – кључни закључци и наредни кораци

Дубаи више није оно лудо тржиште од пре деценију, где си куповао стан из брошуре и молио се да инвеститор заврши градњу. Данас је ситуација потпуно другачија.

Три ствари које мораш знати

Цене и даље расту, али мирније него прошле године. То је добра вест – значи стабилизацију без шпекулативног балона. Друго – увек се додаје 6–8% на куповну цену за додатне трошкове. И треће, најважније: исплативост у Дубаију и даље премашује већину европских тржишта.

Многи људи заборављају на ову последњу ставку, фокусирајући се само на улазну цену.

Провери себе пре куповине

▢ Имате ли јасан буџет са резервом за неочекиване трошкове?

▢ Знаш тачно зашто купујеш – стан за себе, инвестиција или можда пензиони план?

▢ Одредио си временски хоризонт – 3 године, 10 година, или можда дуже?
▢ Да ли си спреман на ризик валутних осцилација и локалних регулатива?

▢ Имаш план за излазак из инвестиције – када и како ћеш продавати?

Ова питања звуче банално, али већина купаца не уме да одговори на њих. А требало би.

Поглед у будућност 2026-2030

Dubai Vision 2040 није само леп маркетиншки слоган. Град заиста улаже у одрживе пројекте и технологије будућности. Појављује се чак и нешто попут „метаверз некретнина” – звучи чудно, али први примери продаје виртуелних некретнина повезаних са физичким већ се дешавају.

Не кажем да ће то бити револуција, али правац је јасан. Дубаи жели да буде технолошка престоница региона.

Време је за акцију

Теоретисање је једно, али пракса је нешто друго. Проверите актуелну понуду код лиценцираних агената – не на порталима са огласима, већ код људи који имају RERA лиценцу. То је основа безбедности.

Ако већ озбиљно размишљаш о куповини, закажи консултацију са неким ко добро познаје локално тржиште. Не доноси одлуке на основу чланака са интернета – чак ни овог.

Поступај паметно, али поступај.

Марк Д.

уредник лајфстајла

Луксузни блог